Annullamento Contratto Compravendita Immobiliare Vizio Consenso

Di seguito si illustrerà la vicenda che ha visto protagoniste due famiglie imbattutesi in professionisti immobiliaristi, impresari , architetti senza scrupoli.

Le famiglie A e B si rivolgevano al sottoscritto lamentando di aver acquistato dalla società X un locale sottotetto in Torino sul presupposto potesse trasformarsi in abitazione, per quanto riferito loro dalla società.

La società X, per il tramite di due architetti, soci e liberi professionisti, rappresentava tutta una serie di caratteristiche che i due alloggi avrebbero avuto al termine dei lavori di ristrutturazione : dall’altezza al colmo di 4 mt, alla superficie aero-illuminante, a quella calpestabile, all’assenza di pilastri, al numero di terrazzi etc.

Quanto sopra veniva illustrato sulla scorta di alcune tavole e disegni progettuali allegati alla DIA del 2009, nonostante fossero state cassate dall’Ufficio Tecnico del Comune di Torino (quest’ultima circostanza veniva “opportunamente” tenuta nascosta ai potenziali acquirenti).

Per iscritto ( mail prodotte in causa) gli architetti specificavano, altresì, che le due abitazioni avrebbero avuto una superficie complessiva di 200 mq.

Al contratto preliminare, stipulato nel luglio 2012, venivano allegate le tavole di disegno del 2009, già cassate, siglate dalle società X.

L’oggetto della compravendita veniva indicato in “locale sottotetto da destinarsi ad uso abitativo” a spese dell’acquirente.

L’intesa intervenuta fra le parti, prevedeva che ad occuparsi della progettazione e della direzione dei lavori funzionali alla trasformazione del locale sottotetto in abitazione sarebbero stati gli architetti F e R per il tramite della Impresa Y ai medesi riferibile.

 

 

Sennonché quanto promesso non veniva realizzato, o meglio veniva realizzato con caratteristiche affatto diverse da quelle rappresentate durante le trattative pre-contrattuali; le due famiglie adivano l’Autorità Giudiziaria.

Sulla scorta del parere del perito di fiducia del sottoscritto, nell’atto introduttivo del giudizio si denunciava:

  1. La nullità della compravendita per impossibilità materiale e giuridica dell’oggetto, poiché si riteneva il locale sottotetto non recuperabile ai fini abitativi ex L.R. 21/98. Detta circostanza era sicuramente nota alla società X e ai due architetti, soci della medesima, ma sottaciuta ai potenziali acquirenti.
  2. Più precisamente si sosteneva che il sottotetto, poiché insistente su edificio non dotato di licenza di abitabilità, non potesse considerarsi legittimamente esistente e, quindi, non potesse essere recuperato ai fini abitativi; poiché privo di uno dei requisiti indicati a tal fine dalla Circolare esplicativa emanata nel 1999 della G. R. Piemonte.
  3. In subordine si chiedeva l’annullamento del contratto per vizio del consenso, poiché carpito rappresentando alle potenziali acquirenti la previsione progettuale contenuta in tavole invalidate dal Comune, con la consapevolezza, quindi, che quanto illustrato in occasione delle trattative, non si sarebbe potuto conseguire.
  4. Con riferimento ai due architetti, soci della società X, si denunciava l’inadempimento al contratto d’opera intellettuale stipulato con le attrici, poiché le opere edili realizzate risultavano difformi rispetto ai titoli abilitativi e contrari alla normativa urbanistico-edilizia, con conseguente pretesa di risarcimento del danno patito, da commisurarsi al corrispettivo per l’acquisto del sottotetto e per la ristrutturazione, ferma la restituzione di quanto pagato a titolo di onorari.
  5. Le difformità dell’opera conseguita rispetto ai titoli abilitativi e alle norme di settore, giustificavano la domanda di nullità del contratto di appalto ex artt. 1346 e 1418 cc.“il giudice istruttore in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando,
  6. disattesa ogni diversa domanda, eccezione e deduzione,
  7. Terminata l’istruttoria orale e acquisita la Consulenza Tecnica d’Ufficio nella quale si assumeva l’avvenuta realizzazione di gravi e insanabili abusi edilizi nel corso dei lavori di ristrutturazione, il Tribunale di Torino ha accolto le domande delle attrici come di seguito:
    • annulla il contratto di compravendita stipulato il 14.10.11 tra X s.r.l., le famiglie A e B a rogito notaio A . P. di Torino
    • ordina all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Torino – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 l’annotamento della presente sentenza;
    • condanna X s..r.l. alla restituzione in favore di A. e B. dell’importo di euro 495.040 oltre agli interessi al tasso legale dal 14.10.11 al 10.1.17 e al tasso di cui al D.Lgs. 231/02 dall’11.1.17 al saldo;
    • condanna in solido X s.r.l., l’architetto R. al risarcimento dei danni in favore di A. e B. che liquida in euro 9.000 oltre a rivalutazione e interessi da calcolare sulla somma annualmente rivalutata dal 14.10.11 al saldo;
    • condanna lo STUDIO DI ARCHITETTURA alla restituzione in favore di A. e B. dell’importo di euro 31.938,19 oltre ad interessi al tasso legale dalla data dei singoli versamenti al 10.1.17 e al tasso di cui al D.Lgs. 231/02 dall’11.1.17 al saldo;
    • condanna lo STUDIO DI ARCHITETTURA al risarcimento in favore di A. e B. degli ulteriori danni che liquida in euro 386.207,40 oltre a rivalutazione e ad interessi al tasso legale conteggiati sulla somma annualmente rivalutata dalla data di ciascun esborso al saldo, con solidarietà dell’Impresa di Costruzioni s.r.l. a concorrenza e nei limiti dell’importo di euro 356.906,30 più accessori dovuto da quest’ultima;
    • condanna l’impresa di costruzioni alla restituzione in favore di A. e B. dell’importo di euro 356.906,30 oltre agli interessi al tasso legale dalla data dei singoli versamenti al 10.1.17 e al tasso di cui al D.Lgs. 231/02 dall’11.1.17 al saldo, con integrale solidarietà di STUDIO DI ARCHITETTURA per l’intero importo di 356.906,30 più accessori;
    • condanna STUDIO DI ARCHITETTURA a tenere indenne l’impresa di costruzioni I s.r.l. per quanto da questa a qualsiasi titolo dovuto e corrisposto a A. e B. in forza della presente sentenza; Così deciso in Torino il 11.6.19.

Il giudice unico

Il Giudice ha motivato come di seguito:

“nel merito, in relazione alle domande proposte nei confronti della venditrice X

– le attrici hanno chiesto in via principale di dichiarare la nullità del contratto di compravendita del 14.11.11 per mancanza del certificato di agibilità/abitabilità (recte, di agibilità ai sensi del DPR 380/01) dell’intero stabile e perché non sarebbe stato neppure possibile conseguire il certificato di agibilità dei due futuri alloggi;

– in via subordinata e in base ai medesimi presupposti le attrici hanno chiesto la risoluzione del contratto per vendita di aliud pro alio;

– in proposito è stato accertato dal C.T.U. che lo stabile era stato edificato in base a licenza edilizia ma non è mai stato provvisto del certificato di abitabilità (ora agibilità) pur essendo stato realizzato dopo l’entrata in vigore dell’art. 221 del R.D. 27.7.34, n. 1265;

– secondo le attrici tale circostanza è determinante poiché ai sensi dell’art. 3 comma 1 della L.R. 21/98 nel testo applicabile ratione temporis anteriore alla soppressione della norma attraverso la L.R. 16/18, che ha riformulato la disciplina all’art. 6 comma 1, “negli edifici esistenti destinati o da destinarsi in tutto o in parte a residenza è consentito il recupero a solo scopo residenziale del piano sottotetto, purché risulti legittimamente realizzato al 31 dicembre 2012: il recupero è soggetto a titolo abilitativo idoneo”;

– il requisito della “legittima realizzazione del sottotetto” ha formato oggetto della circolare interpretativa del Presidente della Giunta Regionale 25.1.99, n. 1 richiamata dalle attrici a sostengo della tesi dell’illegittimità dell’intervento;

– occorre tuttavia considerare, in primo luogo, che le circolari non costituiscono fonti del diritto ma direttive interne impartite agli organi della P.A. – nella fattispecie in esame i sindaci dei comuni piemontesi – e che, non essendo contemplate dall’art. 1 delle preleggi, non vincolano il giudice;

– pertanto in questa sede non ha efficacia vincolante il punto 2.2 della circolare laddove prevede, introducendo attraverso l’equivoca formulazione della lettera d) ulteriori incertezze esegetiche che hanno condotto le parti ad opposte interpretazioni, che:

“Il piano sottotetto è quindi ritenuto “esistente” quando:

a) l’edificio ha conseguito il certificato di abitabilità entro il 12.08.1998;

b) risulta depositata la comunicazione di ultimazione lavori, relativa all’edificio, entro il 12.08.1998;

c) per gli edifici in corso di costruzione, il direttore dei lavori, con certificazione rilasciata ai sensi di legge, dichiara che alla data del 12.08.1998 erano realizzate le opere atte ad individuare la sagoma dello spazio destinato a sottotetto; vale a dire struttura, tamponamenti, copertura ovvero muri portanti, copertura;

d) è prodotta autocertificazione da parte del proprietario attestante l’esistenza del sottotetto al 12.08.1998, in tutti gli altri casi.”

– il punto 2 della circolare dev’essere peraltro letto nel suo contesto e, ove non ci si limiti ad estrapolare il comma riportato, si constata che nei passaggi precedenti è stato premesso che:

“Il sottotetto può essere recuperato purché risulti “esistente” e “legittimamente realizzato” alla data di entrata in vigore della legge, vale a dire al 12 agosto 1998.

Con tali prescrizioni, il legislatore regionale ha limitato l’ambito di applicazione di una normativa, definibile “speciale”, a:

1) situazioni edilizie consolidate, escludendo la possibilità di estenderne l’efficacia anche alle costruzioni realizzate successivamente, che sono oggetto di differente disciplina;

2) situazioni edilizie regolari, regolarizzate o in corso di regolarizzazione: vale a dire ad opere debitamente autorizzate secondo le norme in vigore al momento della realizzazione e realizzate conformemente ai progetti autorizzati, fatte salve le procedure di condono e sanatoria ultimate o in atto al 12.08.1998.

Per quanto concerne il punto 1, una estensiva interpretazione della norma porterebbe a sostenere che sono esclusi i soli edifici per i quali è stata rilasciata concessione edilizia dopo il 12/08/1998, con la conseguente inclusione di tutti i fabbricati allora in costruzione; la presenza del termine “realizzato” consente, invece, di affermare che è necessario che l’oggetto d’intervento sia reso reale, cioè concretamente e materialmente costruito. Da ciò si deduce che la norma in argomento è applicabile esclusivamente ai sottotetti per i quali, con documentazione probatoria, è accertata l’esistenza alla data di entrata in vigore della legge.

– pertanto le quattro ipotesi di cui al punto 2.2 costituiscono, come esplicitato dalla circolare, fonti di prova della fattuale preesistenza del sottotetto e il termine “realizzato” deve intendersi secondo questa accezione (“Il piano sottotetto è quindi ritenuto “esistente” quando (…)”);

– nella fattispecie in esame è pacifico che il sottotetto oggetto di causa fosse stato realizzato alla data di edificazione dello stabile e versasse ancora nelle condizioni originarie allorquando fu ceduto alle attrici;

– quanto al termine “legittimamente” la medesima circolare chiarisce che “per quanto concerne il punto 2, non rientrano nella fattispecie in argomento tutti i casi per i quali è accertata, da parte del Comune, l’irregolare o abusiva costruzione” e ciò in quanto, come evidenziato al punto 1, “la legge (21/98) non rappresenta, in alcun caso, il mezzo per produrre l’effetto di sanatoria di sottotetti abusivamente realizzati”;

– la nozione di “irregolare o abusiva costruzione” attiene alla fase edificatoria e non alla successiva fase di conseguimento dell’agibilità;

– la circostanza che non sia mai stata chiesta l’agibilità dell’intero stabile è pertanto ininfluente, essendo sufficiente prendere atto che, come appurato dal C.T.U., il fabbricato era stato eretto in base ad un regolare licenza edilizia in conformità alla legge urbanistica n. 1150/42 all’epoca vigente;

– in base a queste considerazioni conformi alla lettera e alla ratio della L.R. 21/98 si ritiene, con autonoma determinazione, che nonostante l’infelice disposto del punto 2.2 della circolare, che non ha forza vincolante, il sottotetto in esame fosse stato “legittimamente realizzato” e, in quanto tale, fosse recuperabile a fini abitativi;

– le considerazioni esposte portano ad escludere, in primo luogo, che il contratto di compravendita intercorso tra X  e le attrici – negozio che supera il contenuto del preliminare – sia nullo per illiceità dell’oggetto tanto nell’ipotesi ritenuta condivisibile in cui si debba far riferimento al bene inteso nella sua materiale consistenza, cioè un sottotetto di per sé suscettibile di cessione, sia nell’ipotesi avanzata dalle attrici in cui si faccia riferimento anche alle qualità giuridiche dell’immobile, poiché il sottotetto era potenzialmente idoneo al recupero abitativo prefigurato – ma non dedotto quale prestazione – nel rogito;

– le medesime considerazioni determinano il rigetto della domanda subordinata di risoluzione del contratto per vendita di aliud pro alio poiché l’immobile possedeva, non solo sotto il profilo materiale anche sotto il profilo giuridico, le caratteristiche con le quali era stato descritto nel contratto, cioè quelle di un sottotetto adibibile ad alloggio e per il quale sarebbe stato conseguibile il certificato di abitabilità se dopo il perfezionamento del rogito non fossero sopraggiunte in fase realizzativa violazioni non ascrivibili alla venditrice X  che è autonomo soggetto giuridicamente distinto rispetto agli altri convenuti (Cass. 30950/17: “In tema di compravendita immobiliare, il certificato di abitabilità integra un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento, ma anche della normale commerciabilità del bene: pertanto, mentre ove ricorrano le condizioni per il suo conseguimento ed esso non sia stato rilasciato, ciò non determina, di per sé, un inadempimento, né giustifica la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno, si è, al contrario, in presenza di un inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di “aliud pro alio”, se detto certificato sia stato formalmente rilasciato, ma l’immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore“);

 

– le attrici hanno chiesto, in via ulteriormente subordinata, di annullare il contratto di compravendita per dolo ex artt. 1439-1440 c.c. affermando di essere state tratte in inganno sulle caratteristiche dell’immobile;

– in particolare le attrici hanno sostenuto che la Sig.ra B era stata ricevuta con il marito nella primavera del 2011 dagli Arch. F e R per conto di X , che i due professionisti avevano mostrato loro le planimetrie complete di sezioni depositate con la DIA del 3.12.09 (all. 9.1, 9.2, 9.2.1 att.) benché fossero già state sostituite con la planimetria del 16.2.10, che i due professionisti avrebbero illustrato le originarie tavole di progetto riguardanti la realizzazione di tre alloggi indicando altezze del piano abitativo superiori rispetto a quelle successivamente emerse (all. 11, 7. 7.1.1., 7.2.1.) e che, alla richiesta di adattamento per la realizzazione di due sole unità abitative, avrebbero mostrato un’ulteriore planimetria priva di sezioni stralciata dagli elaborati dell’integrazione della DIA depositata il 16.2.10 (all. 11 att.): planimetria dove erano state annotate altezze maggiori rispetto a quelle rammostrate dalle ulteriori tavole, non rammostrate, contenenti le sezioni e depositate il 16.2.10;

– in questo modo, secondo le attrici, X  attraverso i due professionisti avrebbe celato che l’altezza al colmo al netto del puntone sarebbe stata di 345 cm anziché di 375 cm;

– il medesimo equivoco sarebbe stato ingenerato dalla planimetria allegata alla proposta d’acquisto dove era stata apposta la dicitura “colmo – altezza 375 sotto puntone” (misura corrispondente a quella della tavola del 3.12.09 poiché sommando i 25 centimetri del puntone si ottiene un’altezza lorda di 400 centimetri), omettendo di riferire che nell’originale delle nuove tavole depositate in comune il 16.2.10 l’altezza era stata ridotta a 345 cm sotto il puntone;

– il tenore dei colloqui intercorsi e la documentazione esaminata in tali occasioni sono rimasti indimostrati per effetto dell’indeterminatezza temporale e della conseguente inammissibilità dei capitoli di prova attorei nn. 3 e succ. (Cass. 20997/11: “la richiesta di provare per testimoni un fatto esige non solo che questo sia dedotto in un capitolo specifico e determinato, ma anche che sia collocato univocamente nel tempo e nello spazio, al duplice scopo di consentire al giudice la valutazione della concludenza della prova ed alla controparte la preparazione di un’adeguata difesa);

– la circostanza che il 20.4.11 vi sia stato un incontro con l’Arch. R e che questi abbia mostrato alla Sig.ra B la sola planimetria priva di sezioni e con l’annotazione “altezza colmo 375 cm sotto puntone” è stata invece confermata in risposta al capitolo 12 attoreo dal teste F. P- – il quale pur essendo coniuge dell’attrice non versa in condizioni di incapacità ex art. 246 c.p.c. – ed è stata ammessa in sede di interrogatorio formale dello stesso Arch. R il quale ha precisato che la planimetria in oggetto (doc. 11 att.) faceva parte di un disegno più ampio ma non ha aggiunto aver illustrato e commentato anche le ulteriori tavole di progetto depositate in comune con le sezioni dalle quali era evincibile una minore altezza evidenziando e spiegando la discrepanza, ove una spiegazione fosse stata possibile;

– è inoltre emerso in sede peritale che le planimetrie utilizzate per lo studio delle soluzioni distributive e degli arredi erano in scala, ma la scala era falsata e le misure non corrispondevano alle misure reali per cui ciò che veniva rappresentato nei disegni non avrebbe potuto trovare attuazione pratica né per quanto riguarda le murature, né per quanto riguarda gli arredi (pag. 20 relazione peritale in sede di ATP);

– con ancora maggior chiarezza il C.T.U. a pag. 56 della relazione peritale redatta nel presente giudizio ha ribadito che “in definitiva si può dire che gli arredi sono stati rappresentati in scala sbagliata, così come la superficie del sottotetto”;

– occorre dunque stabilire se tali elementi – i soli provati – siano sufficienti a integrare il dolo determinante o incidente da parte dell’Arch. R, dolo i cui effetti si estenderebbero ex artt. 1228 c.c. ad X che si è avvalsa del professionista per la conduzione delle trattative (X  è una società a responsabilità limitata all’epoca amministrata dal Sig. P. A. e della quale sono soci il Sig. S. V., il Sig. P. A. e la società semplice 1 +1+ 1 della quale sono soci, a loro volta, i convenuti architetti F. e R.);

– al quesito si può dare risposta affermativa poiché la presentazione alle attrici di una planimetria ormai superata e priva di sezioni con l’annotazione di un’altezza sensibilmente maggiore rispetto a quella illustrata nelle sezioni delle tavole di progetto allegate alla DIA del 16.2.10 che all’epoca era già stata depositata e la prospettazione, seppur in fase di studio, di soluzioni distributive e abitative attraverso tavole in scala sbagliata che non corrispondevano alla reale dimensione del sottotetto e degli arredi costituiscono condotte che, da un lato, hanno avuto idoneità ingannatoria sufficiente a trarre in errore le attrici, in base alla diligenza da loro esigibile, sulle caratteristiche degli appartamenti che sarebbero stati ricavabili dal sottotetto posto in vendita da X  e, d’altro lato, sono state poste in essere con intenzionalità come desumibile dalla qualifica professionale dell’Arch. R. (partecipe sia dell’incontro del 20.4.11 che degli studi progettuali) e dal fatto che le difformità gli fossero ben note, avendo egli redatto anche le tavole allegate alla DIA del 16.2.10;

– conferma ex post dell’elemento soggettivo che ha animato l’Arch. R. e delle fuorvianti informazioni tecniche che ha reso è ravvisabile nelle mail del 6-7 giugno 2012 dove, ben dopo il rogito del 14.10.11, ha continuato a prospettare la realizzabilità di appartamenti per una metratura totale di circa 200 metri quadrati, estensione ben superiore a quella di 164 mq indicata nella DIA del 3.12.09, a quella di 137,16 indicata nella DIA del 16.2.10 e a quella di 116,03 che è risultata alla fine eseguibile;

– la differenza tra l’altezza annotata sulla planimetria consegnata il 20.4.11 e l’altezza reale, l’ancor più eclatante discrepanza del 60% circa tra la superficie utilizzabile indicata nelle trattative e la superficie reale e la conseguente irrealizzabilità delle soluzioni distributive e arredative prospettate sono talmente rilevanti da far dedurre che le attrici se non fossero state vittima dell’ingannevole rappresentazione non avrebbero acquistato il sottotetto dal quale avrebbero potuto ricavare due appartamenti del tutto inadeguati rispetto alle esigenze abitative appalesate sia prima che dopo la stipulazione del rogito;

– per questo motivo si può affermare che il dolo perpetrato da X  avvalendosi dell’Arch. R abbia avuto carattere determinante ex art. 1439 c.c. e che solo in seguito le attrici si siano rese conto delle difformità alle quali i convenuti hanno cercato di porre rimedio con gli interventi proposti nelle missive e nei sopralluoghi del 2012-2013;

– dopo la stipulazione del contratto le attrici non lo hanno convalidato né formalmente ex art. 1444 comma 1 c.c. né tacitamente ex art. 1444 comma 2 c.c. poiché con il pagamento del prezzo, avvenuto entro il rogito, le acquirenti avevano già assolto tutte le obbligazioni a loro carico e successivamente non vi è stato alcun ulteriore adempimento al quale abbiano dato esecuzione con gli effetti sananti previsti dalla norma;

– ne consegue l’annullamento del contratto di compravendita, anche in riferimento all’autorimessa che costituisce pertinenza dell’immobile difforme e non sarebbe stata acquistata isolatamente, e l’obbligo di X di restituire il corrispettivo di euro 495.040 (Cass. 715/18: “Qualora venga acclarata la mancanza di una “causa adquirendi” in ragione della dichiarazione di nullità, dell’annullamento, della risoluzione o della rescissione di un contratto o del venire comunque meno del vincolo originariamente esistente, l’azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo“);

– sono inoltre dovuti gli interessi che, considerata la male fede della venditrice, decorrono ex art. 2033 c.c. dal giorno del pagamento che, per quanto evincibile dal rogito, va riferito al giorno della cessione (14.10.11), non essendovi prova della data di incasso degli assegni che erano stati consegnati a titolo di acconto alla data del preliminare e della data di pagamento del saldo;

– è infine dovuto – ma a titolo risarcitorio – il rimborso delle spese notarili;

– non spetta, per contro, il rimborso delle spese successivamente sostenute per la ristrutturazione dell’immobile e per tutti gli ulteriori interventi, trattandosi di esborsi affrontati dopo che le attrici avevano preso contezza delle reali caratteristiche dell’immobile e, quindi, eziologicamente non correlabili all’annullamento del contratto per dolo della venditrice;

– non è riconoscibile neppure il risarcimento dei danni non patrimoniali poiché sono stati prospettati in maniera apodittica e indeterminata;

***

C) nel merito, in relazione alle domande proposte nei confronti degli Arch. F e R e dello studio di architettura.

– con la prima domanda le attrici hanno chiesto di dichiararli responsabili ex art. 2043 c.c. del dolo con cui avrebbero indotto le attrici all’acquisto dell’immobile e di condannarli al risarcimento dei danni quantificati nel prezzo d’acquisto, nei costi di ristrutturazione e nei costi accessori;

– per quanto osservato nei paragrafi che precedono, si può considerare provato che l’Arch. R negoziando l’acquisto con le attrici per conto di X e prospettando in sede di trattative soluzioni irrealizzabili per la diversa conformazione dell’immobile abbia posto in essere condotte ingannatorie che sono state idonee a trarre in equivoco le acquirenti e che hanno avuto rilevanza determinante nella formazione del consenso;

– la circostanza che l’Arch. R, pur non essendone legale rappresentante, abbia comunque agito quale ausiliario della società riverberando su quest’ultima le conseguenze giuridiche del proprio operato – cioè l’annullamento del contratto – non esclude la sua responsabilità diretta e personale per i danni;

– tali danni non sono tuttavia individuabili nell’erogazione del prezzo di acquisito (la cui restituzione, venuta meno la causa giustificatrice per effetto dell’annullamento del contratto, è dovuta dalla sola venditrice in forza del diverso titolo ex art. 2033 c.c.), ma solamente nell’aver cagionato alle attrici gli esborsi per spese notarili (esborsi che avrebbero evitato se non fossero state ingannevolmente indotte a stipulare il contratto), mentre la risarcibilità di ulteriori danni va esclusa per le stesse ragioni già illustrate in riferimento all’identica domanda formulata verso X;

– l’Arch. R è pertanto tenuto in solido con X  a risarcire le attrici per le spese notarili sopra conteggiate in euro 9.000, oltre a rivalutazione interessi sulla somma annualmente rivalutata dal 14.10.11 al saldo (Cass. 13225/16 cit.);

– ai sensi dell’art. 2049 c.c. identica obbligazione risarcitoria grava sullo Studio di Architettura per il quale l’Arch. R ha operato;

– l’estraneità dell’Arch. F all’incontro del 20.4.11 durante il quale venne mostrata la planimetria con l’inveritiera indicazione dell’altezza, l’inammissibilità dei capitoli di prova attorei 3 e successivi sul tenore degli altri colloqui intercorsi con i professionisti e l’assenza degli ulteriori indici di responsabilità ravvisati nei confronti dell’Arch. R conducono, per contro, a respingere per insufficienza di prova l’identica domanda risarcitoria proposta nei confronti dell’Arch. F;

– le attrici hanno chiesto, in subordine, di dichiarare l’inadempimento degli Arch. F e R e dello studio di architettura al contratto di prestazione d’opera intellettuale condannandoli alla restituzione dei compensi e al risarcimento dei danni;

– la documentazione prodotta e, segnatamente, le fatture e i pagamenti (doc. R att.) indicano, tuttavia, che il rapporto in ogni sua articolazione, compresa quella progettuale e di direzione dei lavori, é intercorso esclusivamente con lo studio di architettura, il quale per la sua esecuzione si è avvalso dell’opera dei due professionisti associati, e non anche con i singoli professionisti;

– pertanto questi ultimi non possono essere destinatari della pretesa creditoria in esame;

– per quanto riguarda lo Studio , assumono carattere assorbente e determinante le circostanze acclarate dal C.T.U. dapprima in sede di accertamento tecnico preventivo e, poi, nel presente giudizio di merito;

– il C.T.U. ha appurato, in primo luogo, che l’immobile realizzato mediante rifacimento del sottotetto non corrisponde né all’originaria DIA del 3.12.09, né alla successiva DIA del 16.2.10, né alla SCIA 24376 depositata il 28.12.12;

– rispetto a quest’ultima, che nella successione degli elaborati progettuali depositati in Comune ha assunto carattere definitivo superando le precedenti DIA, il C.T.U. ha accertato, tra l’altro, le seguenti difformità (pag. 15 della relazione di ATP): l’inclinazione delle falde è diversa da quella in progetto; la ripartizione delle superfici interne diverge dal progetto; l’altezza interna del colmo sottotrave, che nelle tavole era già stata ridotta a m 3,45 metri rispetto alla ben maggior altezza inizialmente prospettata, risulta di soli m 3,22; l’altezza di imposta interna del tetto risulta di m 0,58 anziché di 0,40 come in progetto; la superficie della fascia utile prevista in mq 128,70 risulta di euro 116,03;

– tali difformità sono talmente rilevanti e numerose da ricondurre l’intervento in esame alla categoria degli interventi effettuati in mancanza di titolo abilitativo, giacché l’art. 32 del DPR 380/01 indica “il mutamento delle caratteristiche dell’intervento assentito” tra le “variazione essenziali” equivalenti agli interventi eseguiti in assenza o in totale difformità rispetto al permesso di costruire;

– in particolare la prima difformità – l’inclinazione delle falde – ha carattere assorbente poiché costituisce patente violazione dall’art. 4 delle norme urbanistico edilizie di attuazione del Piano Regolatore Generale di Torino in base al quale “in caso di recupero dei sottotetti ai sensi della L.R. 21/98 sono consentite modificazioni della quota di imposta del tetto purché la stessa non ecceda cm 40 rispetto all’ultimo piano di calpestio misurata sul filo interno del muro di tamponamento dalla facciata e non vengano modificate le pendenze delle falde”;

– il tenore letterale della norma prescinde dal fatto che l’inclinazione delle nuove falde sia stata maggiorata oppure, come nella fattispecie in esame, ridotta rispetto all’inclinazione delle falde preesistenti, così come prescinde dal fatto che all’esito dell’intervento i volumi interni siano aumentati o diminuiti;

– già in sede di accertamento tecnico preventivo il C.T.U., dopo aver assunto informazioni presso gli uffici comunali per verificarne gli indirizzi interpretativi, ha affermato che, essendo state modificate le pendenze delle falde del tetto, non sarebbe possibile ottenere la conservazione in sanatoria delle opere realizzate e che l’unica via per adeguare gli immobili alla SCIA del 28.12.12 consiste nella completa demolizione e nella ricostruzione del tetto in tutte le sue componenti (orditura, tavolato, coibentazione, manto di copertura ecc.);

– la conclusione è stata contestata dai convenuti nel presente giudizio di merito e, anche per questo motivo, è stata disposta una nuova C.T.U. all’esito della quale il Consulente, dopo aver assunto ulteriori informazioni presso gli uffici, ha confermato l’impossibilità di conservare le opere esistenti attraverso una sanatoria e ha definito del tutto remota la possibilità di preservarle avviando una nuova pratica autorizzativa avente ad oggetto il permesso di costruire secondo la configurazione esistente;

– le medesime considerazioni sono state ribadite nelle ben argomentate risposte del C.T.U. alle osservazioni dei C.T.P., da intendersi qui richiamate;

– in diritto, si deve dunque prendere atto che il risultato delle attività progettuali e di direzione dei lavori poste in essere dallo Studio di architettura è un’opera illegittima e ad oggi incommerciabile la cui difformità ne impone la radicale demolizione e l’integrale rifacimento, non essendo giuridicamente praticabile l’escamotage – che lo stesso C.T.U. ha definito di remota percorribilità – consistente, in buona sostanza, l’avviare una nuova pratica avente ad oggetto il permesso di costruire un sottotetto conforme a quello che in realtà già esiste;

– pertanto, indipendentemente dall’eventualità che in futuro il sottotetto venga demolito e ricostruito con l’assenso di tutti i condomini, l’illegittimità dell’intervento costituisce un grave inadempimento dello Studio alle obbligazioni assunte, inadempimento che sussisterebbe persino nell’ipotesi, esclusa, in cui le molteplici violazioni fossero sanabili;