S E N T E N Z A
nella causa civile n. 29187/14 R.G. promossa da:
F. S. e S.L. elettivamente domiciliati in Torino, Corso Galileo Ferraris n. 18, presso e nello studio dell’avv. G. M. che li rappresenta e difende per delega in calce all’atto di citazione
– ATTORI –
– contro –
PEROTTI Giovanni, c.f. PRTGNN43T09C375T e PEROTTI Silvia, c.f. PRTSLV75R53L219B, elettivamente domiciliati in Torino, Via Casalis n. 14, presso e nello studio dell’avv. Giuseppe Tortorella e dell’avv. Manuela Gugliuzza, che li rappresentano e difendono per delega a margine della comparsa di costituzione
– CONVENUTI –
OGGETTO: risarcimento danni ex art. 1440 c.c..
Conclusioni:
Per parte attrice:
“A. IN VIA ISTRUTTORIA: acquisire al presente procedimento gli atti e i documenti del procedimento ex art. 696 bis c.p.c. Trib. Torino r.g. 32137/2013; ammettere prova per interrogatorio e per testimoni …; rigettare l’avversaria istanza di ammissione di nuova CTU, in quanto destituita di fondamento e contrastante con il principio di economia processuale. B. NEL MERITO: rigettare le eccezioni preliminari avversarie, in quanto destituite di fondamento; accertato che gli odierni convenuti hanno occultato l’esistenza delle infiltrazioni di acqua e umidità esistenti sull’immobile compravenduto agli attori, facendo apporre sul soffitto della rampa una serie di pannelli in materiale isolante intonacato con retina portaintonaco; accertato che tale occultamento ha impedito di porre rimedio alle infiltrazioni d’acqua; accertato che la struttura di mascheramento ha comportato ulteriore aggravamento della situazione, poiché trattenendo l’acqua e imbibendosi ha ulteriormente aggravato la statica dell’edificio con il proprio peso; accertato il vizio del consenso in capo agli attori; per l’effetto: dichiarare tenuti ex art. 1440 c.c. e condannare i convenuti, in solido tra loro, a risarcire agli attori i danni patrimoniali patiti a causa dei raggiri perpetrati, pari a € 41.902,36, o altro veriore importo, accertando in corso di causa, occorrente per ripristinare lo stato dei luoghi; dichiarare tenuti ex art. 1440 c.c. e condannare i convenuti, in solido tra loro, a risarcire agli attori gli ulteriori danni patrimoniali esistenti nel mancato utilizzo dell’autorimessa a causa dei raggiri perpetrati, pari ad € 200,00 (o altro veriore importo accertando in corso di causa) per ciascun mese di mancato utilizzo dall’1 aprile 2013 fino al ripristino dello stato dei luoghi; dichiarare tenuti ex artt. 2043 e 2059 c.c. e condannare i convenuti, in solido tra loro, a risarcire agli attori i danni non patrimoniali conseguenti alla loro illecita condotta, danno da liquidarsi secondo l’equa valutazione dell’Ill.mo Tribunale adito. Con vittoria di compenso professionale e spese, oltre contributo forfetario, Cpa e Iva, come per legge.”
Per parte convenuta:
“Voglia L’Ill.mo Tribunale, reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione; nulla di favorevole ammesso agli avversari assunti, riservata ogni altra ragione ed azione. IN VIA PRELIMINARE: dato atto che al momento del contratto il compratore conosceva i vizi dedotti e/o che gli stessi erano facilmente riconoscibili dichiarare gli attori decaduti dal diritto di garanzia ex art 1491 c.c.; dichiarare gli attori decaduti dall’azione di garanzia per mancata denuncia dei vizi entro otto giorni dalla consegna dell’immobile ex art 1495 I° comma, c.c. nonché prescritta l’azione di garanzia ex art. 1495 c.c., dichiarare prescritta l’azione extra-contrattuale per decorso del termine quinquennale di cui all’art 2947 c.c. I° comma. SEMPRE IN VIA PRELIMINARE: Dichiarare il difetto di legittimazione passiva della signora Perotti Silvia per le ragioni di cui alla comparsa di risposta IN VIA ISTRUTTORIA Ammettere le prove per interpello e testi sulle circostanze dedotte nella premessa della comparsa di risposta con riserva di ulteriormente dedurre, produrre, indicare testi ai sensi dell’art 183 VI co c.p.c.. Ammettere Consulenza Tecnica volta ad accertare la sussistenza o meno degli asseriti vizi siccome specificamente confutati dai deducenti sulla scorta delle osservazioni critiche del proprio CTP, arch. Giuseppe Miglioretti. Prevedere che il quesito da sottoporsi al CTU, se del caso, contempli l’accertamento del concorso di colpa dei coniugi Foà nella determinazione delle conseguenze pregiudizievoli a causa del proprio comportamento omissivo nel rimuovere le cause delle infiltrazioni al tempo in cui queste venivano asseritamente riscontrate, ovvero nel 2008; nonché l’accertamento del valore di mercato dell’immobile compravenduto nell’anno 2006, all’epoca in cui veniva formulata la proposta d’acquisto da parte degli attori. IN VIA PRINCIPALE Respingere integralmente le domande avversarie poiché infondate in fatto e diritto per i motivi tutti esposti, assolvendo i convenuti da ogni avversaria pretesa. Dichiarare tenuti e condannare gli attori a rimborsare ai convenuti le spese, i diritti e gli onorari del presente giudizio, oltre iva e cpa e rimborso spese generali, ponendo a loro esclusivo carico anche le spese di c.t.u. e di c.t.p., relative all’espletato accertamento tecnico-preventivo.”
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente controversia trae origine dalla domanda proposta da F. Sergio e S. Lea, comproprietari – a far data dal 2007 – delle unità immobiliari site in Pecetto Torinese, Strada n. 13, avendole acquistate dai sigg.ri Giovanni e Silvia Perotti con atto rogito Notaio Romano del 20.12.2007 – rep. n. 44179/9484.
Gli attori hanno allegato che in data 1.4.2013 si era verificato l’improvviso crollo di una estesa porzione dell’intonaco del soffitto e di parte della struttura della rampa di accesso all’autorimessa, con conseguente impossibilità di avvalersi della rampa per alcuni mesi ed un utilizzo ridotto dell’area sovrastante adibita a giardino; hanno aggiunto che il crollo aveva evidenziato un esteso alone di umidità, prima non visibile e che esaminando le macerie a terra era stato individuato un pannello rettangolare di materiale isolante intonacato con retina portaintonaco, analogo ad altri pannelli ancora adesi alla soletta della rampa.
Essi hanno quindi richiamato l’esito della perizia redatta in sede stragiudiziale, da cui avevano appreso l’esistenza di una situazione di cronica difettosità della impermeabilizzazione in generale dell’abitazione, celata dai precedenti proprietari con interventi di ‘mascheratura’ ed hanno dato atto di avere promosso il procedimento ex art. 696 bis c.p.c., le cui conclusioni avevano confermato la condotta di occultamento dei vizi dell’immobile da parte dei precedenti proprietari, quantificando il costo degli interventi necessari, compreso il mancato impiego dell’autorimessa, in € 46.702,46 oltre Iva.
Gli attori hanno pertanto invocato l’art. 1337 c.c. avendo i convenuti dolosamente occultato e taciuto l’esistenza di copiose infiltrazioni di acqua nel soffitto e nei muri di sostegno della rampa sovrastante l’autorimessa e chiesto il risarcimento del danno da dolo incidente ex art. 1440 c.c.; hanno pertanto domandato il risarcimento sia dei danni patrimoniali (pari al costo degli interventi di ripristino e al mancato utilizzo dell’autorimessa dall’1.4.2013) che di quelli non patrimoniali, consistenti nel disagio di essere costretti a vivere in un immobile intrinsecamente leso e pericolante oltre che nel risentimento per l’inganno ordito dai convenuti.
La domanda attorea è stata contestata da PEROTTI Giovanni e PEROTTI Silvia, i quali hanno osservato che:
– già nel corso del primo accesso alla presenza dei mediatori, nell’aprile 2006, il convenuto aveva fatto visionare da cielo a terra tutta la villa, compresi i due piani interrati e la rampa di accesso all’autorimessa, indicando agli attori, per quanto peraltro immediatamente percepibili e visibili, le macchie di umidità da infiltrazioni ai piani interrati, le muffe ed infiltrazioni lungo i muri di sostegno e la soletta, le crepe lungo il perimetro dell’abitazione e la presenza di un ‘rappezzo’ in corrispondenza del soffitto della soletta della rampa, assolutamente evidente;
– in quella occasione era stato spiegato che quel rappezzo era dovuto al ripristino dell’intonaco, resosi necessario a causa di una lesione della guaina impermeabilizzante, manifestatasi oltre dieci anni prima a causa della azione penetrante delle radici di un arbusto e da allora stabilizzatasi;
– il sig. Perotti aveva altresì aggiunto che per eliminare qualsiasi rischio futuro di ulteriori perdite sarebbe stato opportuno rifare totalmente la guaina e sostituire la copertura a giardino pensile con una copertura lastricata in pietra o quantomeno evitando di porre a dimora piante ed arbusti non idonei per giardini pensili;
– nel corso di tutti i successivi sopralluoghi gli attori avevano visionato nuovamente l’immobile, anche con tecnici di loro fiducia, essendo loro intenzione, dopo il rogito, effettuare interventi di sistemazione generale dell’immobile.
I convenuti hanno quindi dato atto dell’avvenuta archiviazione del procedimento penale promosso nei loro confronti, hanno sostenuto che i vizi non solo erano facilmente conoscibili, ma erano concretamente ed effettivamente conosciuti dall’acquirente essendogli stati specificamente segnalati dal sig. Perotti, tanto che l’immobile era stato compravenduto ad un prezzo inferiore a quello di mercato; hanno richiamato le osservazioni del proprio CTP alle conclusioni del procedimento ex art. 696 bis c.p.c., hanno escluso la sussistenza di una volontà da parte dei venditori di occultare alcunchè e di porre in essere artifizi per raggirare gli acquirenti.
Parte convenuta ha pertanto ritenuto applicabile nella fattispecie non già l’art. 1440 c.c., bensì la disciplina di cui agli artt. 1495 e ss. c.c., con conseguente prescrizione dell’azione giacchè sin dal 2006, ossia con la stipula del contratto preliminare, gli attori avevano conseguito un apprezzabile grado di conoscenza dell’ammaloramento da infiltrazioni della soletta e dei muri di sostegno dell’autorimessa.
Richiamato il contenuto della stessa perizia stragiudiziale di parte, in ordine alla conoscenza dei vizi e contestate le risultanze della CTU, i convenuti hanno infine chiesto la rinnovazione dell’elaborato peritale, sottolineando altresì la rilevanza della condotta degli attori i quali, avendo avuto contezza delle infiltrazioni qualche mese dopo l’acquisto della villa, con un intervento tempestivo avrebbero potuto contenere le conseguenze pregiudizievoli poi riscontrate.
In corso di causa, concessi i termini ex art. 183, 6° comma c.p.c., è stato acquisito il fascicolo relativo al procedimento ex art. 696 bis c.p.c. e sono state ammesse le istanze istruttorie delle parti; escussi i testi intimati e rigettata l’istanza di CTU formulata da parte convenuta, sulle conclusioni in epigrafe riportate la causa è stata trattenuta in decisione.
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La prima questione da esaminare attiene alla interpretazione della domanda attorea: domanda che parte attrice ha espressamente qualificato ai sensi degli artt. 1337 e 1440 c.c. e che secondo i convenuti deve ricondursi nella previsione degli artt. 1490 e ss. c.c., con conseguente onere di tempestiva denuncia dei vizi e di osservanza del termine prescrizionale ex art. 1495 c.c.
Ora, secondo l’insegnamento della Suprema Corte, “in tema d’interpretazione della domanda, il giudice di merito è tenuto a valutare il contenuto sostanziale della pretesa, alla luce dei fatti dedotti in giudizio e a prescindere dalle formule adottate, con la conseguenza che è necessario, a questo fine, tener conto anche delle domande che risultino implicitamente proposte o necessariamente presupposte, in modo da ricostruire il contenuto e l’ampiezza della pretesa secondo criteri logici, che permettano di rilevare l’effettiva volontà della parte in relazione alle finalità concretamente perseguite dalla stessa” (cfr. Cass. n. 6226/14, Cass. n. 19630/11 e Cass. n. 19331/07 e Cass. n. 8140/04).
Nel caso di specie, gli attori hanno chiaramente proposto una domanda risarcitoria per ‘dolo incidente’ ai sensi dell’art. 1440 c.c. ed hanno chiesto il risarcimento del danno derivante da un contratto valido ed efficace, ma che – hanno allegato sin dall’atto introduttivo – avrebbero stipulato a condizioni differenti, ossia ad un prezzo notevolmente inferiore rispetto a quello pagato, “se avessero avuto contezza dell’esistenza delle infiltrazioni”.
A fondamento della domanda essi hanno quindi allegato la “condotta di occultamento tenuta dai venditori”, consistita nell’avere durante le trattative “dolosamente occultato e taciuto l’esistenza di copiose infiltrazioni di acqua nel soffitto e nei muri di sostegno della rampa sovrastante l’autorimessa”, condotta ingannevole che “ha impedito agli attori di conoscere i vizi dell’immobile che si accingevano ad acquistare e, conseguentemente, ha impedito agli attori di formare liberamente la propria volontà in punto determinazione del prezzo di acquisto”.
Dunque, essi non hanno chiesto la risoluzione del contratto di compravendita e neppure la riduzione del prezzo ex art. 1491 c.c., bensì il risarcimento del danno: è vero che ai sensi dell’art. 1494 c.c. il compratore può comunque chiedere il risarcimento del danno al venditore, ma i presupposti di tale azione sono evidentemente diversi da quelli di cui all’art. 1440 c.c., essendo nel primo caso onere del compratore fornire la prova dei difetti che rendano la cosa inidonea all’uso o ne diminuiscono il valore ed onere del venditore superare la presunzione di colpa di cui all’art. 1494 c.c., dimostrando di avere ignorato incolpevolmente l’esistenza dei vizi (cfr. Cass. n. 18125/13 e Cass. n. 18947/17).
Nel caso di specie, invece, gli attori hanno lamentato una attività ingannatrice posta in essere dai venditori, influente su modalità del negozio (e più specificamente sul prezzo) che essi non avrebbero accettato se non fossero stati fuorviati dal lamentato raggiro: infatti, hanno invocato gli artt. 1337 e 1440 c.c.
Del resto, come precisato dalla Suprema Corte “La violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, previsto dagli artt. 1337 e 1338 c.c., assume rilievo in caso non solo di rottura ingiustificata delle trattative e, quindi, di mancata conclusione del contratto o di conclusione di un contratto invalido o inefficace, ma anche di contratto validamente concluso quando, all’esito di un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, alla parte sia imputabile l’omissione, nel corso delle trattative, di informazioni rilevanti le quali avrebbero altrimenti, con un giudizio probabilistico, indotto ad una diversa conformazione del contratto stesso” (cfr. Cass. n. 5762/16 e Cass. n. 24795/08).
Ed ancora “l’ambito di rilevanza della regola posta dall’art. 1327 c.c. va ben oltre l’ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative e assume il valore di una clausola generale, il cui contenuto non può essere predeterminato in maniera precisa, ma certamente implica il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o anche solo reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o anche solo conoscibile con l’ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto” (cfr. Cass. n. 19024/05).
In tale ultima pronuncia, poi, si precisa che quando, come nell’ipotesi di cui all’art. 1440 c.c. il danno derivi da un contratto valido ed efficace, ma ‘sconveniente’ il risarcimento evidentemente non può essere determinato “avendo riguardo all’interesse della parte vittima del comportamento doloso (o, comunque, non conforme a buona fede) a non essere coinvolta nelle trattative, per la decisiva ragione che, in questo caso, il contratto è stato validamente concluso, sia pure a condizioni diverse da quelle alle quali esso sarebbe stato stipulato senza l’interferenza del comportamento scorretto”, ma “deve essere ragguagliato al ‘minor vantaggio o al maggiore aggravio economico’ determinato dal contegno sleale di una delle parti (Cass. 11 luglio 1976, n. 2840; 16 agosto 1990 n. 8318), salvo la prova di ulteriori danni che risultino collegati a tale comportamento da un rapporto rigorosamente consequenziale e diretto”.
Poiché la responsabilità precontrattuale per giurisprudenza costante costituisce una forma di responsabilità extracontrattuale (cfr. Cass. n. 6587/17, Cass. n. 16375/11 e Cass. n. 9157/95), trovano allora applicazione le regole relative in ordine alla distribuzione dell’onere della prova: ne deriva l’onere a carico della parte che agisca in giudizio per il risarcimento del danno subito di allegare e provare l’avvenuta lesione della sua buona fede e quindi il danno subito per effetto della condotta ingannevole subita.
La domanda attorea deve pertanto essere esaminata alla luce delle precisazioni appena svolte.
In primo luogo, dunque, occorre verificare se nella condotta posta in essere dai venditori nel corso delle trattative (e con particolare riferimento alla presenza delle lamentate infiltrazioni di acqua nell’autorimessa) sia ravvisabile un inganno o raggiro rilevante ai sensi dell’art. 1440 c.c.: ciò tenendo presenti i caratteri propri del dolo, ossia la necessaria intenzionalità del comportamento estrinsecantesi in raggiri, la caduta in errore del deceptus e il nesso di causalità tra tali elementi, occorrendo in definitiva la dimostrazione che il venditore abbia raggirato il compratore tacendo consapevolmente l’esistenza di quei vizi.
A tal fine, appare opportuno muovere dalla disamina dell’esito dell’accertamento tecnico preventivo richiesto dagli attori e delle dichiarazioni testimoniali assunte in corso di causa, precisandosi sin d’ora, con riferimento alla perizia stragiudiziale prodotta da parte attrice, che “la consulenza di parte costituisce una semplice allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio, posto che il contenuto tecnico del documento non vale ad alterarne la natura, che resta quella di atto difensivo” (cfr. Cass. n. 16552/15, nonchè Cass. n. 13902/13 e Cass. n. 20347/17).
Ebbene, il CTU, le cui conclusioni appaiano condivisibili, in quanto logicamente ed appaiano condivisibili, in quanto logicamente ed esaustivamente argomentate, nel contraddittorio con i CTP nominati e debitamente esaustivamente argomentate, nel contraddittorio con i CTP nominati e debitamente tenendo conto delle osservazioni da questi formulate, così ha risposto al quesito avente ad oggetto il parziale crollo del solaio in corrispondenza dell’accesso all’autorimessa interrata dell’abitazione dei sig.ri F. S::
. il solaio della rampa (raffigurata nella foto 2 –– pag. 11 della relazione peritale) è interessato da un ricoprimento di terreno con la con la presenza di giardino ed alberature;
. nel corso del primo sopralluogo (a distanza di quasi un anno dal crollo oggetto di causa) è stata riscontrata l’evidente presenza di forti segni di umidità ed infiltrazioni di acqua tanto sui muri di sostegno della porzione coperta della rampa quanto sul soffitto della stessa ed in particolare “il segno della presenza e della permanenza di acqua era estremamente evidente, tanto che alcune zone erano interessate dalla presenza di muffe diffuse”;
-la porzione di solaio interessata dal crollo di intonaco si trova in corrispondenza dell’ingresso dell’autorimessa, nella porzione con maggiore coltre di copertura;
. le parti crollate erano ancora presenti e tra queste erano visibili alcuni pannelli rettangolari, di materiale isolante intonacato con retina porta-intonaco, pannelli la cui presenza “non è spiegabile se non come intervento di riparazione di sfondellamenti precedenti”;
. ancora, l’osservazione del soffitto ha lasciato “intravedere interventi di reintonacatura avvenuti nel passato e certamente prima del 2007. Da ciò si evince pertanto che il solaio in questione è certamente stato interessato da sfondellamenti precedenti al 2007, cui sono seguiti interventi di riparazione di natura prettamente estetica, tramite l’apposizione di pannelli a chiusura dei fori e quindi d’intonacatura”;
. tutto l’intradosso del solaio di copertura della rampa è interessato da ampie porzioni di umidità, segnale della presenza persistente di acqua ed invero i ferri (delle barre di armatura dei travetti) risultavano al sopralluogo piuttosto corrosi;
. quanto alla causa del fenomeno, “l’acqua ha accesso al solaio in questione per imbibizione del terreno del giardino: il non corretto o scarso smaltimento delle acque meteoriche superficiali non consente un efficiente deflusso delle acque, che ristagnano nella coltre di copertura della soletta in questione. Inoltre … anche la guaina impermeabilizzante all’estradosso della soletta” non assolve al proprio compito, lasciando filtrare l’acqua e tale “progressiva impregnazione di umidità è da considerarsi responsabile dei fenomeni di sfondellamento del laterizio, avvenuti già prima del 2007 …”.
Sulla base di tali osservazioni il CTU ha pertanto concluso:
. che si trattava di problematica non recente “come testimoniato anche dall’intervento di ripristino (di natura meramente cosmetica) rappresentato dall’apposizione di pannelli isolanti intonacati nei fori causati dallo sfondellamento e la cui gravità, fino al crollo, non poteva essere apprezzata dagli attuali proprietari”;
. che inoltre tali problemi “sembrano per loro natura connaturati con difetti dell’edificio stesso, non essendo intervenute nel tempo significative modifiche …”;
. che si poteva ritenere “con ragionevole certezza che la problematica fosse presente, seppur non così manifesta e parzialmente mascherata dall’intervento estetico di ripristino del solaio, già prima dell’acquisto della casa da parte dei ricorrenti (dicembre 2007)”;
-che in ogni caso il crollo verificatosi sulla rampa non comprometteva la statica dell’edificio inteso nel suo insieme, ovvero la parte adibita a civile abitazione.
Nel replicare puntualmente alle osservazioni del CTP di parte convenuta, il CTU ha ribadito che “certamente le problematiche di umidità erano preesistenti”, ha convenuto sul fatto che quanto riscontrato in sede di sopralluogo non potesse che essere una evoluzione del problema in assenza di opere di rifacimento ed ha sottolineato che “se il vizio è mascherato da un intervento che si ribadisce è meramente di natura cosmetica (ovvero non finalizzato alla rimozione della causa, ma unicamente al ripristino estetico dei luoghi) la sua gravità non può essere compresa e conseguentemente le relative opere non sono messe in campo. I vizi quali umidità e infiltrazioni potevano essere noti al momento dell’acquisto, mentre non erano noti (e non potevano esserlo perchè non visibili a causa dell’intervento cosmetico) i danneggiamenti strutturali già all’epoca prodotti, in parte aggravati dall’intervento stesso”.
Ed ancora, ha aggiunto il CTU, “se si interviene con un intervento di ripristino, quale è stato quello effettuato dal Sig. Perotti, il fenomeno non è più visibile, o al limite è visibile un rappezzo (come quello effettuato) che però non denuncia la tipologia di vizio preesistente e soprattutto il permanere delle cause che l’hanno generato”; inoltre “benchè fosse evidentemente visibile al momento dell’acquisto uno stato di ammaloramento per umidità e fessurazione (compatibili con la vetustà dell’abitazione), non lo era completamente a causa dell’intervento di rattoppo e mascheramento effettuato dalla precedente proprietà”, intervento che “per sua stessa natura, non elimina il difetto (ovvero non rimuove la causa e non pone rimedio allo stesso tramite il risanamento delle parti strutturali, come le barre di armatura), ma semplicemente lo maschera”.
Si rende necessaria una precisazione, giacchè, come sopra si è visto, il CTU ha più volte utilizzato il termine ‘mascheramento’ ovvero il verbo ‘mascherare’.
Ebbene, a tale terminologia non si può attribuire la valenza che le attribuisce parte attrice, ossia farne derivare la prova della illiceità della condotta dei convenuti: ed invero, “La consulenza tecnica d’ufficio è funzionale alla sola risoluzione di questioni di fatto che presuppongano cognizioni di ordine tecnico e non giuridico sicché i consulenti tecnici non possono essere incaricati di accertamenti e valutazioni circa la qualificazione giuridica di fatti e la conformità al diritto di comportamenti …” (cfr. Cass. n. 1186/16).
Dunque, le conclusioni del CTU devono essere esaminate nella loro valenza tecnica ed in tal senso nella risposta al punto 1 del quesito correttamente il perito del Giudice afferma che la struttura in pannelli isolanti, intonacati, a chiusura dell’intradosso del solaio ha costituito un rappezzo, “ovvero una riparazione di natura esclusivamente cosmetica che ha soltanto mitigato gli effetti estetici dello sfondellamento, non intervenendo però sulle cause”.
Evidentemente, altra questione è stabilire se tale ‘rappezzo’ sia stato posto in essere semplicemente al fine di ripristinare i luoghi da un punto di vista estetico, dopo i crolli verificatisi pacificamente prima del dicembre 2007, con l’intento di rinviare ad un momento successivo l’intervento di riparazione (e rimozione della causa, ossia la difettosa impermeabilizzazione) o se invece sia stato realizzato proprio al fine di celare il vizio agli acquirenti, trarli in inganno e così lucrare un maggior prezzo nella vendita dell’immobile.
Vengono allora in esame le dichiarazioni testimoniali assunte in corso di causa, a cominciare da quelle rese dai testi indicati da parte attrice.
Il padre dell’attrice ha riferito di essere andato a visionare l’autorimessa, di avere visto delle macchie di umidità sui muri (“ma niente di che, non una cosa che potesse far venire dei dubbi”), di avere chiesto il perchè di quelle macchie ai venditori, i quali avevano detto “che si trattava di una condensa dovuta ad uno sbalzo di temperatura in quanto questa galleria è molto alta”.
Ora, come chiarito dal teste, egli è stato a vedere l’immobile, nel corso delle trattative, due volte; il sig. S. poi ha notato delle macchie di umidità sui muri e di ciò ha chiesto spiegazione ai venditori, ma ciò di cui si discute nel presente giudizio non sono i muri della rampa di accesso, ma piuttosto le condizioni del soffitto della rampa, quello sovrastato dal giardino pensile ed il cui intonaco in parte è crollato nell’aprile 2013.
Il teste ha poi aggiunto che i venditori non gli avevano detto di aver fatto dei lavori per eliminare l’umidità, ma resta il fatto che egli aveva notato delle macchie di umidità lungo i muri, le quali dunque già allora erano visibili e con riferimento a quelle macchie aveva chiesto chiarimenti ai venditori, i quali non dissero a lui (il teste ha affermato “Non mi dissero”, il che non vuol dire che non ne abbiano parlato con i diretti interessati, ossia gli acquirenti, i quali come riferito dallo stesso teste erano andati più volte a vedere l’immobile) di avere fatto dei lavori per eliminare l’umidità.
Del tutto irrilevante, poi, quanto riferito dal teste in ordine ai chiarimenti chiesti al responsabile dell’agenzia immobiliare, non solo per la genericità delle dichiarazioni rese al riguardo dal sig.ra Salomone (“gli chiesi se era tutto a posto gli dissi di tirarmi fuori qualunque problema nel caso di fosse stato …”), ma soprattutto perchè non indirizzati ai venditori.
La madre dell’attore ha riferito di avere accompagnato il figlio e la nuora a vedere la villa in questione, presenti il marito e la sig.ra Perotti, ha affermato che “in mia presenza non mi è stato detto nulla circa le infiltrazioni”, precisando di essere stata una volta sola nell’immobile prima dell’acquisto ed ha aggiunto che il figlio non le aveva mai parlato di infiltrazioni “anche perchè mio marito è geometra e credo che mio figlio gli avrebbe detto qualcosa se avesse appreso di queste infiltrazioni oppure me lo avrebbe detto anche mio marito se lo avesse saputo”.
Il padre del sig. F., infine, ha dichiarato di essere stato una volta sola nella villa del sig. Perotti (prima dell’acquisto da parte del figlio e della nuora), ha dichiarato di essere geometra ma di non ricordare “di aver visto macchie di umidità o di infiltrazioni”, ha affermato di avere visto anche i box auto ed ha precisato che in sua presenza “il sig. Perotti non ha parlato né di infiltrazioni né di radici che avevano causato danni alla guaina impermeabilizzante …”.
Dunque, le dichiarazioni rese dai testi indicati da parte attrice non appaiono concludenti, essendo riferite a quanto detto dai venditori nelle poche occasioni in cui i testi sono stati presenti, mentre pacificamente gli attori avevano fatto diversi sopralluoghi nell’immobile prima di determinarsi all’acquisto.
Devono quindi esaminarsi le dichiarazioni rese dai testi di parte convenuta, a cominciare da colui che per conto della agenzia immobiliare ha seguito le parti nel corso delle trattative, accompagnando i compratori a vedere la villa
Ebbene, il teste, arch. Martucci Enrico, ha affermato: “Erano molto evidenti i percolamenti, le fessurazioni, le macchie di umidità; il sig. Giovanni Perotti già quando ci diede l’incarico ci evidenziò le problematiche del tunnel che portava al secondo piano interrato e lo evidenziò anche ai compratori alla mia presenza; lo dissero anche ad altri interessati ma poi si vedeva ad occhio nudo tanto che io consigliati al Perotti di risistemarlo proprio per vendere bene l’immobile … Tutti i problemi di umidità erano concentrati verso la fine del tunnel ed erano evidenti e visibili … il sig. Perotti disse ai compratori – e anche agli altri visitatori – che circa 10 anni prima degli arbusti che aveva messo all’inizio della bordura avevano lesionato la guaina impermeabilizzante e che lui fece un rappezzo nella guaina rovinata dalle radici degli alberi dove c’era poco spessore di terra; diceva che con quel rappezzo aveva risolto il distacco di intonaco che c’era stato una decina di anni prima.”
Ora, non vi sono elementi per dubitare della attendibilità del teste Martucci: non solo egli è mero coadiuvante dell’impresa di cui è titolare la moglie, ossia l’agenzia immobiliare, che è stata regolarmente pagata dalle parti (come riferito dal teste), ma a precisa domanda del Giudice ha ribadito che i compratori chiesero in sua presenza al sig. Perotti il motivo delle macchie di umidità e “lui rispose che occorreva fare tutta la impermeabilizzazione”.
Ancora, ulteriormente richiesto di chiarimenti dal legale di parte attrice, il sig. Martucci ha dichiarato di ricordare “esattamente che il Perotti riferì i problemi di umidità ai signori qui presenti in quanto tutta la trattativa successiva fu incentrata su questo problema: anche quando vennero in ufficio mi chiesero la quantificazione delle opere necessarie ad eliminare quel problema spiegai che secondo me occorreva togliere la terra non solo da sopra, ma anche dai bordi”.
Quanto al prezzo della compravendita, il teste ha riferito: “mi pare che il prezzo promozionato cioè pubblicato sui nostri giornali era di 745 mila euro; e a seguito delle trattative incentrate su questo problema il prezzo di vendita fu 690 mila euro”.
Egli ha poi affermato che la richiesta iniziale dei venditori “era di circa 850/900 mila euro”, che l’agenzia era riuscita a convincerli a mettere in vendita la villa “ad un prezzo più basso a causa dei problemi di umidità ed accettarono 745 mila euro” ed ancora ad “abbassare ulteriormente il prezzo a causa delle contestazioni in ordine ai problemi di infiltrazioni sollevate dai venditori”, che inoltre aveva preventivato il costo per il rifacimento della impermeabilizzazione “di circa 30/40 mila euro e di ciò le parti tennero conto per la definizione del prezzo finale”.
Ora, le dichiarazioni del teste Martucci hanno trovato un riscontro documentale nella proposta di incarico di mediazione del giugno 2005, nel quale il prezzo richiesto è indicato in € 745.000,00; è vero poi che è stato acquisito il volantino pubblicitario recante la richiesta di € 695.000,00, tuttavia non risulta la data di pubblicazione di tale volantino, che è cosa diversa dal giornale pubblicato dalla agenzia immobiliare.
Certo, è evidente (e risulta documentalmente) la rilevante differenza tra il prezzo indicato nella proposta di incarico di mediazione (€ 745.000,00) rispetto a quello corrisposto dagli attori.
Le dichiarazioni rese dal teste Martucci, precise e mai contraddittorie, non sono poi inficiate dal fatto che il padre dell’attrice abbia dichiarato che il Martucci non gli aveva parlato della necessità di impermeabilizzare la soletta: il teste Martucci ha riferito di avere avuti colloqui in agenzia con i compratori, accompagnati ‘anche’ da un genitore, dunque non presente a tutti i colloqui; quanto poi al prezzo della vendita, il padre dell’attrice ha affermato di avere sempre sentito dire dalla figlia e dal genero che il prezzo della vendita era 695 mila euro, ma come è noto la rilevanza delle dichiarazioni dei testimoni “de relato actoris” è sostanzialmente nulla, “in quanto vertente sul fatto della dichiarazione di una parte e non sul fatto oggetto dell’accertamento, fondamento storico della pretesa” (cfr. Cass. n. 569/15).
E’ stata poi sentita la moglie del sig. Perotti, la quale ha riferito di avere fatto visionare agli attori, presenti gli agenti immobiliari, tutto l’immobile, compresa la rampa di accesso all’autorimessa ed ha affermato che il marito aveva evidenziato “ai coniugi Foà tutta la rampa le macchie di umidità che c’erano, le infiltrazioni di acqua, il sig. F. vide il rappezzo che si trovava in alto sul soffitto della soletta perchè questo rappezzo era di diversa colorazione rispetto al resto del soffitto e mio marito spiegò che tanti anni prima era caduto dell’intonaco perchè si era lesionata la guaina impermeabilizzante dovuta ad infiltrazioni delle radici degli alberi che c’erano sopra”, rappezzo di cui anche altri visitatori avevano chiesto spiegazione.
La sig.ra Perotti ha poi aggiunto che il marito e l’arch. Martucci avevano spiegato che “bisognava rifare l’impermeabilizzazione ed intervenire nel giardino sovrastante anche perchè l’impermeabilizzazione era vecchia e le radici degli arbusti erano cresciuti”.
Particolarmente significative, poi, sono le precisazioni rese dal teste in ordine al prezzo richiesto (precisazioni che avvalorano quanto riferito dal teste Martucci al riguardo): “inizialmente la casa è stata messa in vendita dall’Agenzia nel luglio 2005 a 745 mila euro anche se noi pensavamo di ricavare di più; durante le varie visite dei potenziali acquirenti tutti contestavano questi difetti di umidità nella soletta e nei muri della rampa; allora l’architetto Martucci e la signora Maganza ci consigliarono di abbassare il prezzo …”.
Da ultima, è stata sentita la titolare dell’agenzia immobiliare incaricata dai venditori, la sig.ra Maganza, la quale ha confermato di essere stata presente insieme col marito quando il sig. Perotti aveva fatto visionare tutta la villa agli attori, comprese “le macchie di umidità e di infiltrazioni che c’erano nella rampa di accesso e comunque si trattava di macchie evidenti, tutte le persone che avevo portato le avevano notate …”.
Il teste ha ricordato che il sig. Perotti aveva spiegato che vi era stata una lesione alla guaina sopra il tetto del box, che aveva rattoppato il soffitto ed in particolare aveva spiegato ai coniugi Foà che il rappezzo “era stato causato dalle radici degli alberi sopra la soletta che per tal motivo era stata lesionata e si erano verificate delle percolazioni lungo il muro e sul soffitto. Lo spiegava anche a tutte le persone che venivano a visitare la villa perchè era la prima domanda che tuti facevano vedendo queste macchie e tracce di umidità”.
La sig.ra Maganza ha quindi confermato quanto già riferito dagli altri testi (di parte convenuta) in ordine al prezzo; in ordine poi alla differenza tra il prezzo indicato nell’atto di conferimento di incarico e nel volantino pubblicitario esibitole, ha riferito di non ricordare la data di pubblicazione del volantino, precisando che si tratta di una scheda “messa in vetrina non pubblicizzata sui giornali”.
Ora, le deposizioni dei testi di parte convenuta appaiono univoche e concordanti: il rappezzo in questione era stato notato dai sig.ri Foà, come del resto dagli altri visitatori, il sig. Perotti aveva spiegato la ragione di quel rappezzo (il distacco di intonaco verificatosi anni prima) e chiaramente era emerso che non si trattava di un intervento risolutivo, essendosi parlato della necessità di rifare l’impermeabilizzazione, quantificandone il costo e tenendone conto nella determinazione del prezzo finale.
Non può pertanto condividersi l’affermazione di parte attrice (così in comparsa conclusionale), secondo cui la dichiarazione del sig. Perotti di avere eseguito il rappezzo abbia avuto quale unico effetto quello di ingenerare negli acquirenti la consapevolezza che il problema delle infiltrazioni fosse stato risolto: è dato di comune esperienza che il ‘rappezzo’ è per definizione un rimedio provvisorio, di scarsa efficacia, non risolutivo (etimologicamente ‘rappezzare’ significa accomodare un oggetto e in senso figurato, per lo più spregiativo, aggiustare, mettere insieme alla meglio).
Le considerazioni tutte che precedono appaiono dirimenti e non possono che determinare l’infondatezza della domanda attorea, formulata ai sensi dell’art. 1440 c.c., non essendo ravvisabile alcuna raggiro o inganno nella condotta tenuta dai venditori nel corso delle trattative.
Appare, infine, rilevante un’ultima annotazione: a pag. 8 della comparsa conclusionale di parte attrice si legge che “qualora gli odierni attori fossero stati consapevoli dell’esistenza delle infiltrazioni, non avrebbero atteso ad eliminarle mettendo a repentaglio la vita propria e dei figli in tenera età, fino al momento in cui avvenne il distacco della soletta ed il pericoloso crollo della struttura evidenziato in narrativa”; ed ancora, a pag. 17, “non potendo gli acquirenti conoscere, a causa della controsoffittatura applicata dai venditori, le infiltrazioni gravi e costanti che inficiavano la soletta, non hanno potuto provvedere all’eliminazione di queste fin quando non hanno scoperto (del tutto casualmente e a loro rischio di incolumità, come sopra indicato, in fatto) la presenza del controsoffitto.
A fronte di siffatte affermazioni non può non richiamarsi il contenuto della raccomandata 9.12.2008 (prodotta da parte convenuta), sottoscritta dal sig. F., il quale in essa lamenta, oltre ad altri vizi, la “inidoneità della rampa di accesso al locale garage, al secondo piano interrato, a sostenere adeguatamente la parte di terreno sovrastante, con conseguenti infiltrazioni e distacchi di intonaco e di parti di muratura, con causazione di danni ai beni di proprietà dell’acquirente e gravi rischi per la sicurezza e la salute degli abitanti”: la lettera è del dicembre 2008 (e il crollo è avvenuto nell’aprile 2013), il suo contenuto è chiaro e per nulla riconducibile a vizi diversi (e meno gravi) rispetto a quello oggetto del presente giudizio.
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Venendo quindi alla regolamentazione delle spese di lite, esse seguono la soccombenza e sono poste a carico degli attori a favore di parte convenuta, con distrazione in favore dei difensori che ne hanno formulato istanza.
Alla relativa liquidazione si provvede in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55/14, avuto riguardo al valore della causa, alle questione trattate, all’attività svolta da ciascuna delle parti ed alla nota spese depositata dai convenuti, senza operare l’aumento previsto dall’art. 4 comma 2 TF atteso il carattere unitario delle difese svolte dal difensore.
Nella liquidazione di cui al dispositivo devono ritenersi compresi anche i compensi relativi al procedimento ex art. 696 bis c.p.c., i quali nel giudizio di merito rilevano come spese giudiziali “da porre, salva l’ipotesi di possibile compensazione totale o parziale, a carico del soccombente e da liquidare in un unico contesto” (cfr. Cass. n. 14628/17).
P.Q.M.
il Tribunale di Torino in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:
respinge la domanda proposta da F. S. e S. Lea, in quanto infondata.