Nella vicenda in esame i coniugi X visitavano un immobile per il tramite dell’agenzia immobilare Oltrepocase.

Ricevute tutte le informazioni e i documenti relativi all’immobile visionato in funzione della valutazione compiuta della convenienza economica dell’affare, si determinavano a sottoscrivere la proposta di acquisto.

All’un tempo sottoscrivevano il modulo attestante la misura del compenso che sarebbe stato corrisposto al mediatore qualora fosse intervenuta l’accettazione della proposta da parte della proprietaria dell’immobile.

All’indomani dell’accettazione comunicata tempestivamente ai coniugi X, costoro tergiversavano nel corrispondere la provvigione reclamata dal mediatore Oltrepocase e richiedevano documenti ulteriori relativamente all’immobile.

Rivoltisi ad un ingegnere di fiducia, i signori X paventavano che l’immobile de quo non avesse l’agibilità.

A nulla valeva dimostrare loro che il suddetto assunto fosse inveritiero.

Si scoprirà successivamente che il vero motivo del proprio ripensamento su detto acquisto risiedesse nella mancanza dell’ascensore.

Ad ogni buon conto i coniugi X si rivolgevano ad un avvocato che accampava  una serie di pretesti per giustificare il recesso operato dai coniugi X dalla compravendita de qua.

Costui riteneva, invero, che nessun vincolo giuridico si fosse instaurato tra i propri clienti e la proprietaria e che, per l’effetto, nessuna provvigione dovesse riconoscersi alla Oltrepocase.

Conseguito il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, la Oltrepocase si vedeva notificare atto di opposizione con istanza di sospensione dell’esecutorietà inaudita altera parte.

Il Tribunale di Torino accordava la sospensione dell’esecutorietà.

A seguito della costituzione in causa della Oltrepocase, il Tribunale revocava la propria Ordinanza con la quale aveva sospeso l’esecutorietà del decreto monitorio recependo sostanzialmente le

osservazioni in diritto di seguito ritrascritte.

Conseguentemente gli opponenti si determinavano a pagare la provvigione al fine di evitare l’esecuzione.

  1. Sulla “attestazione compensi per servizi immobiliari” ( doc. 3 fascicolo monitorio)

Premessa la circostanza che i signori X si sono avvalsi dell’attività prestata dalla agenzia esponente per visionare l’appartamento di via XXV aprile, 10 e per ricevere le informazioni e i documenti tutti relativi all’immobile, funzionali ad una compiuta valutazione della convenienza economica e della sicurezza dell’affare, deve anzitutto evidenziarsi come gli attori, nel sottoscrivere il documento prodotto sub n. 3 del fascicolo monitorio, contestualmente alla formalizzazione della proposta d’acquisto datata 11.04.2022, relativo alla unità immobiliare de qua, abbiano  assunto l’impegno di corrispondere la provvigione spettante al mediatore non già al momento della conclusione dell’affare per effetto del suo intervento (in tal senso, si rimarca brevemente come la giurisprudenza assolutamente dominante ritenga che, nel caso di mediazione tipica, tanto la stipula del contratto definitivo quanto quella del preliminare rientrano nella accezione di affare concluso – Cass. 5348/2009, 22000/2007) bensì all’atto della intervenuta accettazione della proposta da parte del venditore.

Vero è che in tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione ex art. 1755 c.c. sorgerebbe solo tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto, con la conseguenza che, mancando teoricamente un impegno negoziale operante, difetterebbe un “atto conclusivo dell’affare”, idoneo a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione.

Sennonché tale regola (ammesso e non concesso che sia stata violata, in quanto a ben vedere proposta ed accettazione delle parti, come si dirà in prosieguo, ben avrebbero potuto integrare già il contratto di compravendita definitivo con forma scritta) in ogni caso non sarebbe invocabile nella fattispecie.

Ciò in quanto i contraenti in lite avevano dato luogo, nel caso in esame, ad una mediazione atipica che si discostava dal modello legale dell’art. 1755 c.c., siccome norma derogabile.

Essi, invero, esercitando i loro poteri di autonomia negoziale ex art. 1322 c.c., sceglievano di disapplicare lo schema tipico del 1755 c.c. e preferivano agganciare il diritto alla provvigione non al verificarsi della condicio iuris della formalizzazione definitiva dell’affare (preliminare o rogito definitivo di vendita), ma al momento del raggiungimento tra le parti di un accordo sui termini essenziali dell’affare da concludersi (cfr, Cass. Civ. 5 settembre 2006 n. 19066; Cass. Civ. 1 giugno 2000 n. 7273; in giurisprudenza di merito, Trib. Ivrea 29.10.2003 in Gius. 2004; Trib. Venezia 9.10.2002, in Corriere del Merito 2003, 8, 874; C. Appello Perugia 27.2.1998, in Rass. Giur. Umbra 1998,327; Trib. Firenze 5.7.1999 in Nuovo dir. 2000, 731).

Il contratto di mediazione atipica – quale deve qualificarsi quello in esame – è caratterizzato proprio dalla particolarità che il mediatore, evitando l’alea intrinseca alla mediazione, si garantisce il diritto alla provvigione con l’accettazione della proposta di acquisto, senza necessità che si verifichi anche la conclusione dell’affare (presupposto previsto, invece, dall’art. 1755 c.c.).

Dunque, nell’ambito dell’autonomia negoziale riconosciuta alle parti (autonomia che incontra il solo limite della contrarietà a norme imperative dell’accordo concluso), queste hanno espresso in modo chiaro la loro volontà: in tal senso, i signori X,  si sono impegnati a corrispondere all’agenzia immobiliare la somma di euro 9.150,00 a titolo di provvigione per l’acquisto dell’immobile, al momento dell’accettazione della proposta di acquisto e non, invece, al momento della conclusione dell’affare (conclusione che, peraltro, è  saltata per decisione riconducibile agli attori medesimi).

Non vi sono, peraltro, elementi per ritenere che l’accordo non sia stato oggetto di specifica pattuizione e che sia stato “fatto sottoscrivere” agli opponenti: costoro sono due docenti universitari estremamente accorti e prudenti, determinatisi a sottoscrivere la proposta di acquisto unicamente dopo aver valutato appieno la convenienza dell’affare sotto ogni profilo, non certamente due sprovveduti come surrettiziamente vorrebbe far credere il loro procuratore.

Ora, ciò che rileva è che il contenuto del documento in oggetto sia stato, tra le parti, discusso, approvato e sottoscritto.

E che i signori  X fossero ben consapevoli dell’impegno assunto è confermato proprio dal comportamento tenuto dagli attori, i quali (con mail del 31.05.2022) nulla eccepivano nel replicare alla richiesta di pagamento del compenso per l’attività mediatoria espletata, formulata dall’esponente con mail del 23 maggio. ( doc.ti  18 e 19)

A sostegno di quanto sopra rilevato valga quanto statuito da codesto Tribunale:

“….il contratto di mediazione atipica è caratterizzato  dalla particolarità che il mediatore, evitando l’alea intrinseca alla mediazione, si garantisce il diritto alla provvigione con l’accettazione della proposta di acquisto, senza necessità che si verifichi anche la conclusione dell’affare (presupposto previsto, invece, dall’art. 1755 c.c.).

Le parti nell’esplicazione della loro autonomia negoziale, possono derogare alla disciplina legale dispositiva, così configurando una mediazione atipica.

In tal senso, le stesse possono tanto anticipare il momento in cui la provvigione è dovuta al mediatore (ad esempio anche nell’ipotesi di mera stipula di un preliminare di preliminare), così come posticipare tale momento, ad esempio, subordinando tale diritto al buon fine dell’affare (Cass. 10286/2002, 4111/2001).” ( Trib. Torino, LA MARCA n. 3036/2019; DI CAPUA EDOARDO Sentenza n. 3405/2017; Trib. Torino, Moroni Francesco, n. 1388/2020; Corte di Appello Roma n. 4728/2022; Trib. Roma, n. 1496/2023; Trib. Aosta n. 374/2021; Trib. Cuneo n. 470/2021; )( doc.17)

E’ vero che è pacifico che fra le parti non venne concluso l’atto definitivo né il formale contratto preliminare previsto ma ciò avvenne, secondo la stessa prospettazione dell’opponente, per cause successive alla stipulazione dell’accordo di cui sopra dal quale è sorto il diritto alla provvigione;

Nonostante il carattere assorbente del rilievo testè svolto, considerato che l’accettazione della proposta di acquisto sottoscritta dai signori X risulti debitamente documentata; che, pertanto, si reputa irrilevante accertare l’avvenuta costituzione, o meno, di un vincolo giuridico tra le parti ovvero la stipula di un contratto preliminare per poter ritenere maturato il diritto al compenso del mediatore ex art. 1755 c.c., per mero scrupolo defensionale si osserva ulteriormente quanto di seguito.

  • §§
  1. Sulla documentazione intercorsa tra le parti qualificata alla stregua di “mera puntuazione”

Secondo gli opponenti, alla proposta di acquisto sottoscritta dai medesimi non è seguita l’accettazione dell’alienante,  Y: l’assunto è agevolmente confutabile ove si abbia riguardo alla lettera a firma della signora Y con la quale dichiarava espressamente di accettare pienamente in tutte le condizioni la proposta datata 11 aprile 2022 ( doc. 4 fascicolo monitorio).

L’accettazione veniva, quindi, comunicata ai signori X i quali, a margine della stessa, prendevano atto, altresì, che l’alienante volesse stipulare l’atto entro il mese di dicembre 2022, che avesse predisposto l’allacciamento elettrico e che lo stabile fosse collegato a fossa biologica.

Proseguono gli opponenti che reale volontà delle parti, era subordinata all’esito positivo delle trattative, essendo, pertanto, ciascuna parte libera di ripensarci fino a quando il contratto non fosse concluso.

La documentazione intercorsa era, in definitiva, una “puntuazione” o minuta di contratto, che aveva carattere interlocutorio e preparatoria della futura stipulazione, senza impegnare le parti alla sua conclusione: in quanto tale insufficiente per attribuire al mediatore il diritto alla provvigione.

Nel caso di specie si evidenzia, per contro, come la scrittura prevedeva tutti gli elementi essenziali del contratto di compravendita, vincolando i contraenti alla stipula del rogito, secondo lo schema del contratto preliminare.

E’ altresì noto che per “conclusione dell’affare” non si intende solo il contratto preliminare ma anche un vincolo, antecedente ad un formale contratto preliminare, che obblighi comunque le parti alla stipulazione del contratto, sempre che contenga i requisiti essenziali del futuro contratto (Cass. Sez. 6 – 2, Sentenza n. 24397 del 30/11/2015: “la conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell’atto che dà all’intermediato il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento, sicché anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far sorgere il diritto alla provvigione”) .( Trib. Torino, La Marca, n.3036/19)

Nel caso di specie, dall’ esame del contenuto della scrittura di cui sopra sottoscritta dall’opponente, correlata alla lettera di accettazione firmata dal venditore, emerge pacificamente la natura di contratto preliminare di tale scrittura che reca infatti tutti gli elementi di forma e di sostanza del vincolo e che determina il sorgere del diritto e dell’obbligo delle parti alla stipulazione del contratto definitivo.

A questi fini, si deve valorizzare, in aggiunta al rilievo della completezza del testo contrattuale e della previsione della data di firma del contratto definitivo, la previsione del versamento di una caparra confirmatoria, la cui funzione è notoriamente quella di rafforzamento e di garanzia del vincolo obbligatorio (Cass. n. 7935/1997; n. 12768/1999).

Contrariamente a quanto sostenuto ex adverso, il significato di tale previsione, ai fini dell’interpretazione della scrittura, non è minimamente inficiato dal fatto che la somma non fu versata, attenendo il mancato versamento semmai all’inottemperanza di un obbligo contrattuale dei promissari acquirenti e non certo alla definizione di “affare” ai sensi degli arti. 1654, 1755 c.c. della scrittura in esame. (Cassazione n. 24533/22)

Si osserva ancora, per completezza di esame, che la caparra confirmatoria, per questa sua funzione, di spingere le parti all’adempimento, è strumento del tutto congeniale rispetto al contratto preliminare (Cass. n. 17041/2014).

  1. La proposta d’acquisto sottoscritta dai signori  X

L’art. 1755 cc dispone che il diritto del mediatore alla provvigione sorge qualora venga concluso un affare per effetto del suo intervento.

Nel processo per cui è causa mai viene contestato che l’odierna opposta abbia svolto attività di mediazione e che tale attività abbia condotto alla proposizione di una ‘proposta irrevocabile di acquisto’ in seguito accettata dalla destinataria.

È invece confutato ex adverso che con l’accettazione della ‘proposta d’acquisto’ l’affare debba essere considerato concluso.

È orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità che, ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, “l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato” (da ultimo Cass. n. 28879/2022).

Secondo la S.C., la conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, può essere costituito anche da una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare”, in quanto atto che conferisce all’intermediato il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento (Cass. n. 24397 del 2015).

Nel caso di specie si deve ritenere che l’affare sia stato concluso, e quindi sia maturato il diritto alla provvigione, già con la c.d. ‘proposta d’acquisto’ formulata dai signori  X e accettata dalla promittente venditrice Y , in quanto, a ben vedere, la scrittura privata da loro sottoscritta costituisce in realtà già un contratto preliminare, come tale idoneo a costituire un vincolo giuridico che abiliti ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno.

Il fatto che i contraenti abbiano definito l’atto in termini di ‘proposta di acquisto immobiliare’ non è rilevante quando l’interpretazione della comune volontà delle parti trasposta nelle clausole conduce a ritenere che l’atto sottoscritto non corrisponda a quello formalmente richiamato dai contraenti.

Ebbene, le parti della c.d. ‘proposta d’acquisto’ e della relativa accettazione hanno sottoscritto un contratto preliminare in quanto hanno individuato specificamente e con i riferimenti catastali l’immobile oggetto di compravendita, l’esatto prezzo e le modalità di pagamento, la data di versamento della caparra, di stipula del definitivo (entro il settembre 2022) e la consegna dell’immobile, astenendosi e/o valutando come NON necessario  rimettersi a future negoziazioni per la definizione di elementi accessori e secondari del regolamento contrattuale, in tal modo costituendo un vincolo obbligatorio indirizzato sia alla (mera) riproduzione del preliminare sia alla stipula del rogito di compravendita: vincolo obbligatorio, come tale, suscettibile di esecuzione specifica nelle forme di cui all’art. 2932 cc.

La tesi avversaria per cui “la documentazione intercorsa costituisce mera puntuazione” , considerato che le parti si fossero accordate per la sottoscrizione di un contratto preliminare dinnanzi al notaio, nulla rileva ai fini della esatta qualificazione della scrittura privata quale contratto preliminare.

Difatti, nella casistica delle transazioni commerciali accade spesso che le parti decidano di stipulare un secondo preliminare di fronte al Notaio solo per riprodurre in forma pubblica un preliminare già concluso, efficace e produttivo di effetti obbligatori per le parti.

Le argomentazioni esposte nell’atto di opposizione non valgono a infirmare quanto sopra: il contenuto della “proposta di acquisto” , inconfutabilmente sottoscritta dai signori  X , cui seguiva la sostanziale accettazione dell’alienante, esclude che si trattasse di una mera puntuazione, in quanto in essa non erano stati fissati solo alcuni punti della trattativa in corso, con riserva di dettagliarne altri in seguito, ma quel negozio era già completo di ogni elemento che avrebbe già permesso la diretta ed immediata stipulazione del l’atto notarile tout court.

Dunque, avendo presente l’interpretazione letterale (art. 1362 c.c.), quella complessiva (art. 1363 c.c.) e secondo buona fede (1366 c.c.) si deve concludere che le parti avessero voluto concordemente e solo eventualmente riprodurre il contratto mediato in una successiva scrittura preliminare.

In effetti, gli elementi costitutivi essenziali di un preliminare di compravendita, ovvero la descrizione anche catastale dell’immobile offerto in vendita e il prezzo (€ 250.000) sono già tutti contenuti in nuce nella proposta d’acquisto sottoscritta dai signori  X . Nell’atto è anche specificato lo stato dell’immobile (occupato dal proprietario e liberabile all’atto notarile), si menziona l’assenza di ipoteche e la previsione che “le predisposizioni per gli allacciamenti relativi agli impianti elettrici, idraulici, termici, si sarebbero dovuti realizzare dal punto di utenza al punto di allaccio.”

Si trattava dunque di un contratto senz’altro vincolante a stipulare l’atto notarile, dal momento della sottoscrizione della comunicazione dell’accettazione della stessa proposta, effettuata per tabulas, in calce alla lettera a firma della signora Y  ( doc. 4 fascicolo monitorio)

Per effetto della accettazione della proposta, l’accordo, a norma dell’art. 1326 c.c., è da ritenersi concluso. (Cassazione 109/2023; Cassazione n. 14857/2022; Cassazione 21559/2018; Corte di Appello di Torino, n. 335/2021, Trib. Torino, LA MARCA n. 3036/2019; Presidente Salvetti; Trib. Torino, n. 3356/2017, dott.ssa Raffaella Bosco; Trib. Torino, n. 4258/2019, dott. Moroni) ( doc. 17)

Il richiamo alle vicende successive alla firma della proposta di acquisto, nulla aggiunge o toglie alle precedenti considerazioni, a parere degli scriventi, non parendo che la condotta complessiva delle parti successiva alla firma della proposta sia indicativa della reale volontà, peraltro mai espressa per scritto, di proseguire nelle trattative e dunque inefficace quale prova dell’assenza di un accordo perfezionato e vincolante.

Il verbale di “mancata stipula del contratto di compravendita” non conforta affatto la tesi avversaria per cui non fosse intervenuto alcun vincolo tale da giustificare la pretesa del compenso da parte del mediatore; l’esigenza della stesura dello stesso era insorta unicamente a fronte della pretesa dei signori X  di voler “rivisitare” le condizioni dell’accordo, nei termini inaccettabili illustrati nella premessa in fatto, con il precipuo intento di farlo saltare.

L’accordo sottoscritto il 21 dicembre 2022 tra la promittente venditrice e gli odierni opponenti, artatamente interpretato/qualificato dal collega quale “documento con cui dichiaravano chiuse le trattative e si liberavano reciprocamente da ogni responsabilità pre-contrattuale ex art. 1337 c.c.”, costituisce, piuttosto, atto di risoluzione consensuale del contratto preliminare intervenuto tra le parti : nel testo del documento è dato leggere, invero,  che “le parti dichiarano di sciogliere consensualmente ogni eventuale vincolo derivante dallo scambio di documenti sottoscritti”.

Ci sarebbe da opinare sull’aggettivo qualificativo (eventuale) del vincolo venutosi a realizzare senz’altro in concreto. Altro che eventuale!.

E’ bene rimarcare che il contratto preliminare che le parti avevano concordato di stipulare è saltato per la malafede dei signori X : costoro, invero, esattamente all’indomani della sottoscrizione della proposta, convinti dai propri periti circa la NON convenienza dell’affare de quo (per l’assenza di ascensore), si adopravano in ogni modo per rinviare la formalizzazione del preteso contratto preliminare, nel quale pretendevano “ad arte” di inserire le clausole più variegate al fine di provocare il diniego dell’alienante, ritenendo erroneamente che, una volta fatta saltare la stipula del formale preliminare, pur dopo la sua sottoscrizione per accettazione della proposta, non vi fosse più alcun tipo di vincolo.

  1. Sulla natura di mera puntuazione della documentazione intercorsa tra le parti alla luce del comportamento successivo  e del fatto che la caparra fosse da versare solo in un momento successivo

Il comportamento tenuto dalle parti in epoca successiva alla costituzione del vincolo contrattuale non può incidere in alcun modo sul diritto maturato dal mediatore in epoca precedente, ovvero alla data di accettazione della proposta, come stabilito nel mandato conferito dagli opponenti di sottoporre la propria proposta di acquisto all’accettazione dell’alienante ( doc. 3 fascicolo monitorio)

Nel confutare i rilievi formulati ex adverso in correlazione al mancato versamento della caparra, si richiama quanto illustrato in punto negli ultimi capoversi del paragrafo 2.

Nessuna conclusione, nel senso preteso ex adverso, può trarsi dalla locuzione contenuta nella proposta di acquisto, laddove è riportato testualmente: “ sarà facoltà delle parti riprodurre ( e non “procedere a riprodurre…” come scritto in citazione) in una scrittura privata il contenuto del contratto mediato”..

Detta clausola deve essere interpretata nell’unico modo possibile ovvero che le parti, che avevano senz’altro concluso l’accordo vincolante, avendo indicato tutti gli elementi essenziali tipici di una compravendita immobiliare, avrebbero potuto, eventualmente, riprodurre, ovvero riportare fedelmente detti elementi, in una scrittura privata.

Da detta clausola non si vede come possa inferirsi la conclusione per cui il contratto dovesse ancora perfezionarsi (??).

  • §§
  1. Sul riconoscimento di debito

Nell’ambito della c.d. mediazione atipica, è valido l’accordo intercorso tra il cliente proponente l’acquisto e il mediatore secondo il quale il diritto alla provvigione del mediatore sorge nel momento in cui viene comunicata al proponente l’accettazione della proposta, così individuata concordemente la conclusione dell’affare di cui all’ art. 1755 c.c. anche in deroga allo schema legale tipico del contratto di mediazione.

In altri termini i signori  X, come già detto, con la sottoscrizione del documento prodotto sub n. 3 del fascicolo monitorio davano mandato al mediatore di recapitare alla signora Y la proposta di acquisto dell’immobile di proprietà della stessa, al fine di conseguirne l’accettazione;

al compimento dell’incarico, ovvero alla comunicazione dell’accettazione della proposta de qua, avrebbero compensato detta attività di mediazione, qualificata nel documento con la locuzione “ attività di intermediazione” riconoscendo la somma di euro 9150,00, pretesa in questa sede.

I documenti versati in atti (doc. 3 fascicolo monitorio, 4 e 5) testimoniano inconfutabilmente che l’esponente avesse reso “i servizi immobiliari” richiesti dietro espresso incarico degli odierni opponenti.

E’ mancato l’adempimento del contratto da parte di questi ultimi che, a tutt’oggi, si ostinano a non voler corrispondere il dovuto accampando meri pretesti per sottrarsi all’obbligazione assunta.

Appare cervellotico l’argomento avversario per cui “non si possa promettere un pagamento correlato ad una situazione che deve ancora verificarsi…”

Controparte ignora, evidentemente, la figura della c.d. promessa di pagamento sotto condizione, assolutamente consentita dal nostro Ordinamento e, come tale, senz’altro lecita!

Del tutto illogica appare l’argomentazione svolta in prosieguo laddove si disserta sull’inversione della prova e/o di promessa titolata (??).

Nel caso in esame tra i promissari acquirenti e il mediatore è intercorso un contratto di mediazione atipica con assunzione dell’obbligo, da parte dei primi, di corrispondere un compenso per l’attività mediatoria che ne sarebbe seguita, puntualmente adempiuto dal mediatore ma non dai signori X.