Vorrei richiamare l’attenzione degli operatori del settore immobiliare sulla clausola che segue, contenuta in un modulo di proposta di acquisto di immobile, ed erroneamente  richiamata dal venditore  a fondamento  della pretesa irrevocabilità della proposta stessa.

“… La presente proposta d’acquisto è SUBITO EFFICACE ED IRREVOCABILE … Diverrà inefficace se entro il termine di cui al primo capoverso della presente proposta (20 giorni lavorativi) l’acquirente non sarà venuto a conoscenza dell’accettazione da parte del venditore …”

Premesso che il termine di efficacia di una proposta contrattuale va distinto da quello di irrevocabilità della proposta stessa, l’uno (disciplinato dall’art. 1326 c.c.) avendo la funzione di stabilire il lasso di tempo entro il quale deve pervenire, all’autore di questa, la relativa accettazione, l’altro (disciplinato dall’art. 1329 c.c.) essendo inteso a fissare i limiti di durata di quell’ulteriore e specifica manifestazione di volontà, necessaria perché una semplice proposta contrattuale acquisti anche il suddetto eccezionale carattere dell’irrevocabilità (Cass. 11.1.90 n. 41 in Cor. Giur. 90, 842), deve convenirsi, avendo riferimento al tenore letterale della  clausola in esame , che la proposta risulti qualificata come “irrevocabile”, senza però la contestuale prefissione di un termine entro il quale mantener ferma la proposta stessa.

Per contro, con riferimento all’efficacia della proposta, si specifica che questa “diverrà inefficace se entro il termine di 20 giorni lavorativi l’acquirente non sarà venuto a conoscenza dell’accettazione da parte del venditore..”.

Tanto evidenziato, si consideri che il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell’art. 1329 c.c. 1° co, costituendo elemento essenziale della proposta irrevocabile, deve essere fissato dallo stesso proponente: in mancanza di tale determinazione la proposta, dovendo considerarsi pura e semplice, è revocabile a norma dell’art. 1328 1° co. C.c. finché il contratto non si è concluso.

  • §§

Quanto sopra premesso si osserva ulteriormente quanto segue.

Affinché si realizzi l’accordo tra le parti è necessario che alla proposta segua l’accettazione: il contratto, infatti, si ritiene concluso quando l’accettazione giunge a conoscenza del proponente (art. 1326 c.c.).

Entrambe le dichiarazioni, per giurisprudenza consolidata, hanno carattere recettizio. La proposta può essere revocata sino a quando il proponente non abbia conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

Secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale il proponente può impedire la conclusione del contratto allorché comunichi la propria volontà di revocare la proposta: la S.C. (tra le tante Cass 16.05.200 n. 6323) ha affermato il carattere recettizio della revoca della proposta e, quindi, la sua validità ed efficacia solo nel momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario.

Occorre, altresì, che detta comunicazione giunga al destinatario prima che il proponente abbia notizia dell’accettazione, ovvero quando ancora il contratto non può ritenersi concluso.

Avv. Giuseppe Tortorella