Molto frequentemente accade che si stipuli un contratto preliminare di compravendita immobiliare in assenza del certificato di agibilità/abitabilità.

Di seguito affronto il problema delle conseguenze che siffatta situazione determina sul piano giuridico .

Considerando invero che:

  1. il certificato di agibilità dell’immobile rappresenta un elemento essenziale per la realizzazione della funzione economico – sociale del bene oggetto del contratto, ai fini della stessa individuazione della res come bene giuridico, tanto da comportare, in mancanza, l’inettitudine della cosa a soddisfare il bisogno economico e sociale in vista del quale le parti hanno contrattato;
  2. salvo che le parti abbiano inteso prescinderne, la licenza di agibilità integra, dunque, una attestazione imprescindibile per l’abitabilità in senso giuridico della cosa, ai fini di una legittima fruizione del bene e della sua piena commerciabilità;
  3. il venditore da un lato è tenuto ad assicurare l’abitabilità “legale” del bene, ossia a realizzare tutti gli adempimenti che la legge richiede ai fini del rilascio dell’agibilità dell’immobile;
  4. dall’altro deve garantire l’abitabilità “sostanziale” dell’immobile, ossia il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità imposti dalla normativa vigente; appare evidente che il venditore potrà andare esente da responsabilità contrattuale per inadempimento e paralizzare la domanda di risoluzione del contratto e/o risarcimento del danno da parte dell’acquirente, solo qualora dia prova, ai sensi dell’art. 1218 c.c., della non imputabilità dell’inadempimento dell’obbligo di consegna del certificato di agibilità.

La prova liberatoria demandata al venditore è quella dell’agibilità dell’immobile, intesa come adeguatezza del bene, pur priva di certificazione, ad essere destinato all’uso convenuto in quanto rispettoso delle prescrizioni normative.

A tal fine il venditore, pur in assenza del certificato di agibilità, potrà produrre documenti tali da attestare comunque la solidità dell’edificio realizzato, l’effettiva realizzazione dell’immobile in conformità alla normativa vigente, alle prescrizioni igienico-sanitarie, e a tutti i parametri oggi richiesti dall’art. 24 1° co, T.U. dell’Edilizia.

Fermo quanto sopra, occorre precisare che l’obbligo di consegna del certificato di abitabilità deve ritenersi immanente alla stipula di una vendita immobiliare, non solo nei casi in cui il promittente venditore, al momento della stipula del contratto, abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere il rilascio del certificato presso la competente autorità e di eseguire tutte le opere e modifiche necessarie, ma anche nei casi in cui nulla sia previsto, dovendosi ritenere, secondo l’orientamento prevalente, che sia necessario all’uopo uno specifico esonero da parte dell’acquirente . 

Il venditore che voglia evitare responsabilità legate al mancato rilascio dell’abitabilità, a prescindere da quale ne sia la causa, dovrà, dunque, avere l’accortezza di far inserire nel testo del contratto quantomeno un’espressa presa d’atto, da parte dell’aspirante, dell’assenza del certificato, seguita dall’impegno a concludere, nondimeno, il contratto anche in mancanza di detto certificato.

Rispetto al rischio di ritardi nel rilascio del certificato di agibilità, il promittente venditore potrà, inoltre, cautelarsi richiedendo che nell’atto siano indicati gli estremi del procedimento amministrativo avviato per il rilascio del certificato e una clausola di salvaguardia che faccia salvo l’obbligo di esibizione dell’attestazione di agibilità rispetto a casi di necessarie proroghe dovute ad esigenze amministrative.

Succhiellatesi assai frequente nella quale il venditore non sia in grado di produrre il certificato di agibilità al momento fissato per la stipula dell’atto pubblico, con la conseguenza che l’acquirente si rifiuti di concludere il contratto definitivo eccependo l’inadempimento del venditore, si è recentemente espressa la Corte di Cassazione (Cass. 14899/2011), chiamata proprio a valutare se l’assenza del certificato di abitabilità (o anche di agibilità) possa assurgere ad inadempimento di non scarsa importanza imputabile al promissario venditore e, di conseguenza, sia circostanza idonea a risolvere il contratto liberando da qualsiasi vincolo l’acquirente.

Gli ermellini, nel dare risposta affermativa a codesto quesito giuridico sono partiti dall’analisi della causa del contratto di compravendita immobiliare, ossia la funzione economico sociale tipica che caratterizza ogni tipologia di contratto. Per i giudici della Suprema Corte, infatti, l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’ acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene. Argomentando in questo senso i predetti certificati devono ritenersi assolutamente essenziali e la loro eventuale assenza è da considerarsi certamente una circostanza rilevante, non solo perché è la legge che impone espressamente al venditore l’obbligo di procurarsi detti certificati (art. 1477 c.c., comma 3 e Regio Decreto n. 1265 del 1934, articoli 220 e 221), ma anche perché la loro assenza mortificherebbe senza dubbio la funzione stessa del contratto, ossia l’impiego e la fruibilità del fabbricato appena acquistato.

Continua la lettura dell’articolo nella Seconda Parte.

Avv. Giuseppe Tortorella