Stando così le cose, quindi, “il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato”.

Trovandosi in tali circostanze, pertanto, l’acquirente avrà in primis il diritto di muovere l’eccezione di inadempimento della controparte e successivamente, di ottenere – anche giudizialmente- la risoluzione del contratto.

La Corte, per avvalorare le ragioni del promissario acquirente nel caso concreto sottoposto alla sua attenzione, ha percorso anche un secondo iter argomentativo: nel contratto preliminare stipulato tra le parti era stato espressamente previsto che “il promittente venditore dovrà farsi carico di richiedere oltre che a propria cura anche a proprie spese il certificato di abitabilità”.

Sul punto appare interessante il significato attribuito alla pattuizione de qua dalla Suprema Corte.
Secondo la Suprema Corte, al di là dell’obbligo imposto dalla legge, il compito di ottenere il certificato de quo era stato posto inequivocabilmente in capo al venditore anche dallo stesso contratto preliminare, con la conseguenza che il suo inadempimento veniva in rilievo su due piani: legale e contrattuale.

All’obiezione mossa dal venditore circa la scorretta interpretazione di tale clausola, poiché non la si era vagliata utilizzando tutti i criteri interpretativi possibili, la Corte ha replicato ricordando la priorità applicativa del canone letterale: “in tema di interpretazione dei contratti, il riferimento al senso letterale delle espressioni usate rappresenta lo strumento di interpretazione fondamentale e prioritario, con la conseguenza che, ove tali espressioni siano chiare e di univoco significato e consentano, quindi, di cogliere la comune intenzione delle parti, resta superata la necessità del ricorso agli ulteriori criteri ermeneutici”.

Per la Corte di Cassazione” è insufficiente ad escludere la responsabilità del venditore la mera conoscenza da parte del compratore della mancanza della licenza di abitabilità al momento della stipula della vendita se non accompagnata da una rinuncia al certificato e da un esonero del venditore, espresso in modo chiaro ed inequivocabile, del relativo obbligo”( Cass. 28.03.2001 n. 451; Cass. 1998/1391).

In assenza di patti siffatti, deve ammettersi che gravi senz’altro sul venditore l’obbligo di far conseguire il certificato di agibilità.
In buona sostanza, ove la limitazione della responsabilità dell’alienante non risulti espressamente dal contratto, deve ritenersi che la cosa venduta per abitazione debba essere necessariamente dotata della licenza di abitabilità, quale obbligo del venditore di un immobile che discende direttamente dall’impegno ad alienare un bene destinato ad essere abitato.

La Giurisprudenza di merito e di legittimità è concorde nel ritenere che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di agibilità, senza il quale l’immobile è incommerciabile, non realizzando la sua funzione economico sociale. La violazione dell’obbligo di ottenimento dall’Autorità di siffatta licenza, ai sensi dell’art. 1477 c.c., giustifica sia la domanda di risoluzione del contratto che quella di risarcimento del danno. (Cass. 9046/12; Cass. sez II, 27.11.2009, n. 25040; Cass. 19024/11; Cass. 13231/10)

Più in particolare, l’assenza di tale certificazione, determinando il venir meno dell’essenziale caratteristica di commerciabilità del bene, configura un aliud pro alio, ovvero il reflusso del bene in un genere del tutto diverso da quello oggetto del contratto, poiché privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente o con difetti che lo rendono inutilizzabile rispetto alla sua funzione naturale, con il corollario che la vendita di tali beni è svincolata dall’osservanza dei termini di prescrizione e decadenza di cui all’art. 1495 c.c. (Trib. Torino, sez. IX, 5.10.2009).

Ne consegue, spiega ancora la Corte, che la mancanza di quel documento al momento della diffida ad adempiere costituisce grave inadempimento del venditore che giustifica senz’altro il rifiuto del compratore di procedere all’acquisto.
“La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo riguardi un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra, per costante giurisprudenza di legittimità, un’obbligazione legalmente incombente sul venditore ai sensi dell’art 1477 cod. civ., u.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa alluso contrattualmente previsto” (Cass. 16.06.08 n. 12566 ex plurimis).

Vertendosi di una qualità essenziale dell’immobile, è agevole far conseguire che tale qualità debba sussistere quantomeno all’atto del rogito. “In materia di inadempimento al preliminare di vendita di immobile, la mancanza di certificato di abitabilità dell’immobile alla data fissata per la stipula del rogito notarile costituisce fatto impeditivo del trasferimento della proprietà dal promettente venditore al promissario acquirente, nonché inadempimento grave, e legittima la risoluzione del contratto preliminare e la condanna del promettente venditore al pagamento del doppio della caparra”. (Cass. 04/12/2006 n. 25703)

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Avv. Giuseppe Tortorella